谢逸枫：金九惨淡中国楼市现拐点 购买需求减弱

中原地产市场研究部统计数据显示，在上周监测的54个主要城市中，新建住宅总签约套数为54643套，相比上上周的65865套下调了近17%。

值得注意的是，一线城市成交量下调更为普遍，其中北京新建住宅签约2275套，环比下调19.6%，上海微跌，广州下调21.4%，深圳等环比跌幅也超过2成。

今年楼市金九首周惨淡开局主要原因有四个方面，一是房企资金相对宽松，前8月商品房去库存量大增。开发商取消价格折扣优惠政策，上调在售楼盘价格，以价套现的销售策略将结束。

二是购房者因性价比未达到心理价位。新的房源价格上涨影响到购房者对后市预期，观望情绪重新燃烧。而房地产调控不放松的信号，再次影响到购房者的积极性。

三是房企不急于推新售房源，土地低供应导致存量缺口。商品房屋开工数量和新完工项目的减少，销售业绩目标部分房企已经完成。市场未来供不应求的预期，导致房企放缓销售步伐。

四是市场上产品结构供应产生变化。由于大户型与高价房源比例超过中小户型的低价房源，导致市场预期的“量价齐升”已经变成“价升量降”。

房价一定程度的回升及8月下旬市场供应不足是9月初楼市成交开局不利的主要原因。9月初还并未出现传统的金九成交上涨的情况，反而延续8月份成交下行的趋势，当前消费者的购房意愿降低，价格预期下降，因此业主虽然高价挂牌，但是成交难度增大，整体价格不具备上涨动力，预计9月份价格将于8月份持平。

通过今年上半年的降价促销，不少开发商的资金情况已经得到很大改善，因此更多会采取稳价保量的策略，大幅降价仅限于少数资金问题依然较严重的房企。

9月金九楼市才刚刚开局，还不能完全反映出‘金九银十’真正的成色。但可以肯定的是，今年打折力度一定不及去年，部分楼盘折扣最大，但报价也很高，折算下来的实际成交价仍高于今年年初。

以上海来看，去年的降价是真降，而今年则大多数是开发商的“作秀”。楼市价格筑底在今年年初已经形成。房价的回升加上此前需求的持续释放，目前楼市购买需求有所减弱。

第四季度房地产业将进入触底拐点阶段，楼市“量价齐升”不会一直维持，随着调控与成交量的变化而波动。今年上半年之后，市场已调整到成交活跃层面。在国家宏观调控政策趋严的背景下，下阶段调控政策仍将以“稳”为主，中央房地产调控效果非常显著。

从目前情况来看，调控加码和加大政策调整力度并不现实，未来的调控政策依然是保持既有政策执行，对有执行偏差的政策实施整改。在此基础上，下半年楼市整体将保持稳定，防止房价反弹的同时防止经济过度下滑。

因此，今年房价不存在报复性上涨或大幅度上涨反弹的现象。但是房价整体呈上升趋势，未来四个到明年房地产价格将维持5%-10%上涨的上下震荡。