金辉林宇：变革时代 不惧未来

　　东起草场地，西至侯家庄，北隔河与东辛店相望，南至大山子北里，这里是望京，“国门第一形象”，北京的“第二CBD”，刚刚落成的金辉大厦，就坐落在这个区域的东北角。

　　采访林宇的这一天，天气稍微有些阴冷，从金辉大厦搭电梯到42层，可以俯瞰整个望京新城的壮阔景象。

　　黑色皮鞋，蓝灰色衬衫，黑色西装，银灰色领带，再加上一副四四方方的黑框眼镜，26岁的林宇给我们的第一印象是气质儒雅。然而，在长达两个小时的采访后，这种形象渐渐被颠覆。

　　“做房地产也要有赛车这种冒险的精神，你不往前走，就会被别人推着往前走，或者被别人踩在脚下，我觉得再怎么样也要拼一下，就算你做得不好，拼过了也没什么遗憾。”

　　说出这句话的时候，林宇的表情坦荡而坚定，眼神中流露出的是属于一个90后独有的少年锐志、意气飞扬。

　　“金辉前几年过于稳健，包括资金的安排、投资的策略都偏谨慎，但其实20年来，金辉积累了丰硕的成果，积蓄了强势的发展劲头。我们是双一千，土地储备货值超过1000亿，面积超过1000万平方米，这是我们现有的有效货值，所以我们认为近期完成销售500亿的目标，应该是比较稳健、能达到的。”

　　从早期的金辉速度，到2004年走出福建、2009年迁入北京，再到2015年优步系、2016年铭著系横空出世，金辉走过了成长到成熟的20年。如今，林宇即将与青年金辉步入下一个更快速发展的20年。

　　曾经的金辉

　　1996年，闽商林定强先生在福建创立了金辉集团。彼时，中国房地产市场正处于蓬勃发展的起步阶段，富有生意头脑、奉行“爱拼才会赢”的闽商纷纷加入开发商大军阵营，林定强正是其中代表之一。

　　1999年，金辉独立操盘的第一个项目——“锦江花园”正式落成，金辉也由此开启了长达二十年的房地产行业征程。

　　随后几年间，金辉通过采用合作开发、独立开发等形式，先后在福州开发落地了多个成功项目，迅速在福建房企商战中占据一席之地。

　　2001年，不甘心拘于一隅且看好房地产行业发展大势的金辉开始扩张，寻求在大本营福建之外的全国性扩张。

　　当时的行业环境，全国性房地产开发商数量并不多，往外走的几乎都是万科、中海等大型房企，中小型房企几乎只有金辉一家，在闽系房企中亦属首例。

　　抱着这种敢为人先的态度，金辉2004年成功在重庆落地第一个省外项目，并先后进驻南京、西安、苏州等地。

　　与大多数闽系房企到2015年之后才纷纷外迁上海不同，早在2009年，金辉就将总部搬进了北京，并正式确立全国化框架布局，进驻北京、上海两大一线城市。

　　迁入北京后，金辉全国化布局速度开始加快，完成了东南部、长三角、环渤海、中西部四大区域的布局，目前足迹遍及北京、上海、重庆、福州、西安、合肥、沈阳、南京、苏州、成都等16座核心城市。

　　“金辉前几年过于稳健，包括资金的安排、投资的策略都偏谨慎，但其实20年来，金辉积累了丰硕的成果，积蓄了强势的发展劲头“

　　谈及金辉过去几年的发展速度，林宇直承过于稳健。相较于近乎同一时间起步的其他闽系房企，金辉的扩张速度虽然称不上慢，但也算不上快。

　　“相对来讲，金辉给大家的印象一直是比较稳健和谨慎的，在这些区域里面，大家觉得闽系的企业相对比较激进，大家都比较拼。金辉肯定也拼，但是我们还是注重风险的控制。”

　　在林宇看来，对于风控的重视，是金辉的基因，这种基因亦体现在金辉近几年的投资策略当中。在土地市场最火的去年和今年，金辉的拿地动作并不多，仅在重庆、上海、苏州、南京、西安、福州等已进入城市有所斩获。

　　“前段时间，有些地区我们认为地价可能有点高了，有点风险。当然钱好拿，有些企业想在这个阶段扩大规模，可以去看一些地，我觉得没问题。但是从金辉的角度，这种投资方向不可取，我们是量跟质都要保。”

　　据林宇介绍，未来金辉仍将围绕现有重点区域，挖掘区域里面相对比较有潜力的板块和需求，通过并购和合作的方式，拓展安全边际较高的项目。

　　身处在这样的变革时代，对于20岁的金辉和26岁的林宇来说，现在无疑都是最好的年代。

　　作为年轻的90后副总裁、员工们眼中少年激扬的宇总，二代的光环和所将承受的压力依然是难以避开的话题。

　　“作为一个年轻的90后总裁，您希望留给业界一个怎样的形象?”

　　抛出问题，带着些许谨慎，但林宇的回答稍稍让人感到意外。

　　“我并没有对个人有更多的定位，我希望还是金辉这个品牌跟我们的产品是我们业主和客户对金辉的标签和印象，我更注重这个东西。对个人，各有各的看法，你觉得我是什么样的人，我就是什么样的人。”

　　注重个性、强调个人色彩是社会给90后贴的标签，但在林宇身上，这个标签却并不突出，相较于公众的看法，林宇更加看重的是业主及客户对金辉品牌和产品的印象。

　　9月23日，金辉在上海举行集团20周年暨铭著系品牌发布会，并举行了金辉首个高端系列代表作品金辉·海上铭著的启动仪式，这也标志着金辉正式进入高端阵营。

　　“铭著的产品线定位主要还是本区域高端的改善人群，他们对生活品质有很高的要求，同时对于生活空间感，包括邻里之间的关系，包括对物业管家式的服务、居住的安全等方面，都是非常关注的。”

　　简约现代的设计风格、全通透的架空楼底、双大堂的设计、泛会所的地下空间、5.8米面宽的超大横厅、自动开合的窗帘系统……提及铭著系，林宇对产品细节如数家珍，实干派的个性展露无遗。

　　但在奉行闽系实干的传统基因之外，林宇赋予金辉更多的还有属于一个90后年轻一派在产品上的革新和创造，金辉的另一产品线优步系便是其中最好的例证。

　　优步系，这个与Uber同名、被林宇定位为“优人一步”的产品，是金辉专门为新时代的年轻刚需和刚改客户所设计的产品线。据林宇介绍，优步系创立的初衷，同样源于对刚需和刚改人群的深入研究。

　　“以前很多开发商可能觉得，年轻的刚需客户总价承受能力有限，但是通过我们对客户的调研，他们对生活其实是有要求的。我们不一定说要花很多钱，但是可以提供给客户一些跟别人不同的生活方式。”

　　正是基于“为客户创造更具质感生活”的理念，优步系从产品设计之初便在生活、邻里、配套的体系上优先做好规划设计：WIFI、跑步道、邻里中心等，我们的优步大道、优步学府、优步水岸，结合当地的区域特色，满足了人群的生活需求，金辉正在逐步拉近人与建筑之间的距离。

　　“我们是有潜力的，弹药还是充足的，储备的土地也是没问题的。我们是双一千，土地储备货值超过1000亿，面积超过1000万平方米，这是我们现有的有效货值，所以我们认为短期内实现年销售500亿的目标，应该是比较稳健、能达到的。”

　　提及对金辉下一个20年的展望，26岁的林宇显然已经做好了准备。

　　“我希望在未来的发展中，金辉对客户的理解能更进一步，怎么样带给客户家或者生活的概念，这应该是未来金辉发展的一个主要元素。”

　　在林宇看来，未来的企业竞争当中，大家会越做越深入，对于客户和产品的研究，仍然是未来金辉需要投入的重中之重。有了这样一个客户基础之后，才是金辉自身强有力的产品。

　　据林宇介绍，除了优步系和铭著系，金辉已经研发了一条新的产品线，针对中端改善型客户的再改产品线，预计明年推向市场，并很有信心给市场带来惊喜。

　　“这条产品线在明年就会入市，因为我们有几个地块具备这样的素质，未来这几个产品，我们会重新做研发和对外形象的展示，只要买过我们产品或者了解过我们产品的人，他们对我们的产品印象肯定是会很深刻的，同时觉得这个产品跟我们的时代是相结合的。”

　　从发展速度上看，尽管说房地产行业也需要像赛车一样的冒险精神，但林宇仍然强调，金辉不会盲目地扩张，保证有质量的增长仍然是金辉坚守的底线。

　　“按照权益测算，公司截至目前实际操盘的项目签约销售额已超过200亿，明年往350亿努力，从而实现一个较高的年均复合增长率。”

　　在这样的高速发展之下，如今做好优质充足的人才储备变得十分关键，对此，林宇给出的药方是两个：一是70%内部培养和30%外部引进的人才比例;二是做好人才的本土化。

　　“前两年外部进的人比较多，因为企业处于高速发展的阶段，从今年和明年开始，我们主要推两个品牌去做我们的人才规划，一个是去年开始做的‘辉动力’体系，一个是已经做了好多年的‘千里马’培养体系，做企业内部竞聘和培训，做高管的储备。”

　　林宇希望，在未来3到5年间，把公司经理级以下的员工都换成辉动力的新鲜血液，并通过内部培养和培训，加深人才对企业未来战略发展的理解和对企业的忠诚度。

　　“不从外部引进不行，都从外部挖也不行。因为不从外部挖人，就没新鲜血液，很容易走入自己的圈子或自己的思维困境里。但全部从外面挖也不行，你就没有了本身这个企业的特色或者说核心的竞争力。”

　　人才策略下放到项目公司层面，林宇认为十分重要的是实现人才的本土化，与外部引进和内部培养相结合的人才策略相似，林宇认为，平衡关系、把控风险仍然应当放在首位。

　　“从房地产的角度来看，我们认为前端部分全部都要本土化，后端风控的可以保留一部分集团外派或者交流的人员，这样的话可以平衡之间协作的关系，同时能把控住风险。”

　　据林宇介绍，未来，金辉将改变原有的总部对城市公司的二级扁平化管理模式，转变为总部到区域再到城市公司的三级管理模式，把区域建立起来，提升反应能力和增强区域竞争力。

　　“我们的目标是先进30强，先进第二梯队。第一梯队还说不上，各有各的竞争力，我们到第二梯队的时候，产品、管理、企业发展战略又改变了。”