新国五条地方细则执行50天 房价涨势未根本改变

　　编者按：3月1日，国务院发布楼市调控“新国五条”细则，之后地方细则在当月底全部出清。至今，地方细则执行已有50天，然而，国家统计局18日公布的4月数据显示，房价环增上涨的城市仅比3月少了1个。楼市的现状如何?房地产企业都在忙些什么?有哪些具体手段有助于调控的落实?本报今日推出专题，逐一做出分析。

　　成交略显冷清 房企忙于“输血”

　　分析人士表示，房价上涨的趋势并未得到根本改变，广州新建住宅价格指数以环比2.1%的涨幅位居首位

　　“新国五条”地方细则落地50天，北京依旧是唯一一个严格执行二手住宅转让缴纳20%个税的城市，但以京沪广深为首的一线城市在限价的力度上都有所收紧，北京传出预售证需主管副市长签字的消息，广州也是严控住宅报价。虽然从表面看，政策逐步趋严，但房价环比攀涨的势头并未得到改变。与此同时，税费“绑架”房价的统计数据引发了人们对房地产调控的重新思考，而上有政策下有对策的“解决方案”，也让人头痛不已，调控依旧步履维艰。

　　国家统计局18日公布的4月份70个大中城市住宅销售价格指数显示，连续上涨多月的房价涨幅开始收窄。不过，分析人士分析指出，房价上涨的趋势并未得到根本改变，广州新建住宅价格指数以环比2.1%的涨幅位居首位。

　　此前13日公布的房地产运行情况显示，今年前4个月，房企资金到位情况有明显向好趋势，与此同时，房企融资力度也在加大，国内贷款6618亿元，增长26.8%;利用外资163亿元，增长28.5%;自筹资金12952亿元，增长16.2%。5月份，房企融资的脚步并未停歇，房企在销售业绩同比大幅增长的同时，也意识到调控影响以致增幅正在逐步缩小，为长期健康发展，房企加紧了“输血”的步伐。

　　成交冷清

　　5月份，主要城市新建住宅成交量走上了“下坡路”。

　　中原地产研究中心统计数据显示，上周(5月13日——5月19日)，54个主要城市的新建住宅合计签约套数为52398套，环比较前周的53739套，轻微下调2.5%。5月来整体城市成交量也处于冲高回落中，1-19日，54城合计新建住宅签约套数为138352套，环比上月同期的163286套有所下滑。

　　中原地产研究部总监张大伟分析认为，5月以来出现成交量高位回落主要原因有几点。

　　首先，“新国五条”政策虽然各地出台的力度不一样，但是一线城市从目前影响来看，新建住宅市场受到的影响甚至超过二手房市场。主要的一线城市和部分二线城市都在限制新建住宅的预售价格上从重从严，导致了短期内预售项目明显减少。

　　其次，新政效果逐渐出现。相比新政前楼市全面火热。4-5月份楼市除了不受政策影响的刚需项目依然火热外，其他的改善型需求都受到不同程度的影响。

　　第三，各地价格涨幅放缓，相比3月份，各地售价均出现了涨幅放缓，南京等城市逐渐推出限价房平抑房价。目前来看本轮调控影响非常不均衡，一线城市明显有出现倒春寒的可能性。而二线城市目前来看可能会继续平稳发展。

　　限价政策对新建商品住宅市场产生重要影响，重税政策则抑制了北京地区的二手住宅成交量。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月19日，5月份北京新建住宅签约套数为3433套，二手房住宅签约套数为3019套。与暂停网签的4月初签约量基本持平，相比3月同期，住宅成交量合计同比下调幅度达到了82%，预计全月成交量可能低于4月份。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，一旦限价政策执行时间过长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。从目前来看，市场逐渐认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市。

　　二手房报价依然有所上涨，但成交价格已经出现停涨。目前来看，有个税影响的房源，买卖双方基本均停滞报价。而个税影响比较小的房源，虽然房主认为本身房源稀缺意愿提高报价，但购房者并不接受。满五年唯一住宅占最近网签成交的80%以上，其他部分成交为最近1-2年的二手房房源，其中满五年唯一住宅房源量也有所减少，因为这部分房主之前部分有过贷款，如果卖一买一，首付等压力都有所增加，而且再寻找合适的改善型二手房难度也加大。

　　企业融资忙

　　成交的逐渐冷清让房地产企业加速了开拓资金来源的脚步，上周(5月13日——5月19日)，房地产企业为长期发展密集融资。

　　据悉，中信泰富有限公司2亿美元四年期子弹式贷款规模已增至3.30亿美元，贷款利率为伦敦银行间拆放款利率(LIBOR)加码238个基点，贷款协议将于5月22日签署。据历史资料，此次贷款是中信泰富不到一年内第二次新融资方案。去年6月，中信泰富借入71亿港元(约9.15亿美元)贷款，吸引了12家牵头行和另有6家银行的加入，台北富邦银行即为12家牵头行之一。

　　5月18日，广东海印集团股份有限公司发布公告表示，为满足公司经营发展的需要，拓宽融资渠道，公司拟以旗下经营管理的15家(最终以海印股份专项资产管理计划募集说明书确定的范围为准)综合性商业物业的经营收益权为基础，设计资产证券化方案，拟募集资金不超过人民币16亿元。

　　此前，华润置地有限公司公告称，5月16日该公司作为借款人，就8亿港元三年期的定期贷款融资与一家银行订立贷款融资协议。根据融资协议，倘若华润集团不再为华润置地单一最大股东(无论直接或透过其附属公司间接持有)，及不再拥有(无论直接或透过其附属公司间接)最少35%华润置地已发行股本，将构成一项违约事项。

　　5月16日，保利置业集团有限公司公布，公司已向港交所申请发行总值5亿美元票据。预期票据将于5月20日上市买卖，年期为5年，息率订于4.75厘。宜华地产股份有限公司同日发布公告称，为满足公司项目开发的资金需求，公司全资子公司广东宜华房地产开发有限公司拟向华融国际信托有限责任公司申请不超过3亿元信托贷款，贷款期限24个月，贷款用于宜华房产公司开发项目的工程建设，贷款的综合成本不超过14%/年。宜华地产表示，本次申请信托贷款有助于增加公司的流动资金，解决公司开发项目的资金需求，有利于公司项目顺利推进。

　　5月15日，上海证大房地产有限公司发布公告称，其作为借方与一家财务机构(作为贷方)订立一项融资协议。该融资协议根据其条款及条件可提供最高达3亿港元的定期贷款，融资协议最后到期日为首个提款日起计36个月。根据融资协议，倘上海证大的控股股东兼执行董事戴志康先生不再直接或间接拥有上海证大已发行股本及拥有权益35%或以上，或不再为上海证大的单一最大股东，或不再为该公司的执行董事，则构成违约事件。

　　此外，还有消息称，为了上海星光耀广场城市综合体第一阶段的开建，复星集团正在寻求一笔10亿元人民币三年期俱乐部贷款，约合1.63亿美元。据消息人士透露，目前复星就该笔贷款已经接洽了国内和国外的一些银行，谈判中的价格是综合收益在央行基准利率的基础上浮5%-10%。这笔贷款将通过一特殊目的实体借入。