中原指数：整体涨幅收窄 深圳南京房价下跌

　　2016 年11月，八大城市的中原二手住宅价格指数整体依然呈现环比涨幅回落行情。具体来看，南京加入房价下跌行列，深圳则持续两个月房价明显回调。但上海、重庆房价涨幅略有扩大，这也一定程度引发了上海11月末调控政策的强力出台。

　　 上海自去年2 月起已经持续22个月房价环比上涨，虽然之前一波上涨周期较目前持续时间更长(从2012 年3 月至2014 年2 月共24个月)，但从累计涨幅来看，前一波24个月的房价累计涨幅为35.5%，而此次22个月的房价累计涨幅已经达到78.3%。如果再考虑到房价基数提高因素，此次价格涨势更显凶猛。正因如此，上海在11月28 日连夜出台了严厉的楼市信贷收紧政策。事实上，上海的二手住宅成交量9 月、10月已经连续大幅环比回落，降幅分别为30%、43%。而且上海的中原经理指数近两周均在50%临界值以下，看跌的经理人数量已经超过看涨人数，这意味着市场预期及信心趋冷。成交量回落、预期变差加之11月末政策重磅打压，上海后市房价回调在所难免。

　　 而11月房价下跌的深圳、南京，此前同样都经历了房价的持续大幅飙升。其中南京为近19个月以来房价首次出现下跌，前期累计涨幅达到61.2%。之所以本次房价下跌率先始于深圳、南京两地，与其当地较高的投资需求比例以及由之带来的房价高涨幅有关。对于后市维持上期判断，各地房价涨幅将进一步收窄，更多城市或加入价格下跌行列。

　　2、中原二手住宅租金指数：季节周期叠加楼市调控 导致租金集体大幅下跌。2016 年11月，七大城市的中原二手住宅租金指数全线环比回落，除北京外其他城市跌幅均超过2%。其中，一线城市持续第二个月出现租金集体回落，且北京、上海、广州的租金跌幅明显扩大。同比来看，七大城市涨幅均收窄到10%以内，深圳甚至出现微跌走势。

　　 之所以出现租金集体大幅下跌的情形，与季节性因素导致需求不足，以及楼市调控收紧带来租赁供应增加有关。分别来看，年末为租赁市场淡季，新增需求十分有限，往往带来租金周期性回调;供应方面，今年的淡季叠加了政策从紧，这将带来一批房源主动或被动地由售转租，客观上增加了租赁房源的供应量。

　　 11月七大城市的租金回报率仍有六个城市环比下降，仅深圳保持租金回报率低位小幅上升。目前北京、上海、深圳、天津的租金回报率仅在1.6%左右，广州、成都也不到2.5%。而诸多城市租金回报率不断走低，仍未能阻挡居民房产持有的热情，其背后是对资产本身增值保值的预期这一关键因素。