岑钊雄：时代地产9000亿未来小镇计划

　　房地产企业进军产业地产并不罕见，但如时代地产一般抛出数千亿投资计划的却并不多见。

　　12月13日，时代地产董事会主席岑钊雄携时代产业集团亮相，发布了“时代未来小镇战略”：未来5年内，时代地产将从珠三角起步，投资30个未来小镇项目，总投资金额约9000亿元。

　　按照时代地产的介绍，时代未来小镇是其基于城市运营4.0家价值城市模型之上的产品，是拥有一个或多个产业链条完整的特色产业，并围绕产业链及产业人群需求提供研发、教育、医疗、商业、文化、娱乐、休闲、居住等配套的特色产业小镇。

　　岑钊雄在接受观点地产新媒体采访时表示，未来小镇战略并非时代地产首次进入产业地产领域，以2008年的广州白云国际单位创意园为起点，时代地产在广州已经运营了五个特色产业园项目，在此期间在城市更新和产业运营方面的探索和经营，恰恰是未来小镇的基础。

　　他并不讳言，发展未来小镇项目的关键和难点正是产业的导入和培育，“所以时代产业在未来小镇重点坚持和推进的方向是坚持产业引导，在产业引导之后跟城市形成互动的发展”。

　　站在战略发展的角度，岑钊雄也表示，未来小镇亦是时代地产在住宅开发主业之外的业务拓展，旨在围绕产业和企业需求培育新的业务增长点。

　　9000亿未来小镇计划

　　“2008年，也就是发生全球经济危机的那一年，时代地产在广州白云区城乡结合地带开始了我们第一个特色主题产业园区——白云国际单位创意园的建设”。正式宣布时代未来小镇战略之前，岑钊雄阐述了时代地产的初衷。

　　“从这个项目开始，我们陆续在广州白云区、天河区、番禺区打造了另外四个特色园区，在这个过程中非常清楚地看到了城乡之间建设的不协调，公共资源方面的不平衡，以及产业的衰落和企业迁出对当地居民的就业和经济发展带来的影响。”

　　岑钊雄认为，在城市周边地带，必然还存在着能够更好地解决上述问题的方案：“于是我们在2015年初就开始进行研究，到今天有了时代未来小镇的计划”。

　　在项目选址上，时代未来小镇瞄准了一线城市或强二线城市的周边，项目占地面积约1-3平方公里，距离中心城区驾车通常在1小时之内。

　　从功能设置来看，未来小镇试图打造的是围绕产业链及产业人群需求的研发、教育、医疗、商业、文化、娱乐、休闲、居住等多方位功能配套。

　　就未来小镇的发展，时代地产也抛出了一个极具野心的计划——未来5年内从珠三角起步，投资30个“未来小镇”项目，总投资金额约9000亿元。

　　据时代产业集团总经理梁雄文介绍，目前时代地产集团已签约佛山南海全球创客小镇、广州白云空港小镇两大项目，正在全力推进项目的落地实施。其中，佛山南海全球创客小镇已于2016年启动，预计经过6至8年完成开发建设。

　　如何在这项长期投资中应对产业园区前期的资产沉淀问题?对于这一个问题，时代地产给出的答案是“价值合伙人”。

　　梁雄文表示，不同的未来小镇在设计和规划上将视乎当地的产业基础特点做出不同定位，但共同的5个特点可以概括为活力、闭环、智能、低碳、价值合伙人。而“价值合伙人”，将是未来小镇开发模式的重要理念。

　　“价值合伙人”与合作模式

　　通过产业带动区域经济的发展，获取土地和税收方面的政策优惠，从而促成项目的开发，是以房地产企业为主体的产业地产主流发展模式。

　　但谈及未来小镇的拿地成本时，梁雄文则表示，时代地产获取土地基本都是市场价格。

　　“事实上，很多土地使用权是在工业业主或者村集体名下，我们和土地使用权所有者可以是合作关系，也就是价值合伙人关系，通过合作达成双方的持续发展。”

　　据梁雄文介绍，在未来小镇的开发模式中，土地使用权持有者可以通过合作形式入股项目，在时代地产后续的开发和运营中分享长期的收益。

　　“我们通过各种方式开发产业、运营产业，提升了土地价值，可以为每一个合作的土地权属人带来直接的收益和价值，同时也能降低我们自身的土地获取成本”。

　　为项目产生长期收益的基础，则是未来小镇的产业园区及商业运营收入。为了保障统一的经营权，时代未来小镇的产业园区将主要采取自持运营的模式。

　　梁雄文表示，未来小镇的园区物业开发将有两种方式，一种是根据产业需求来规划建设的物业，以自持经营为主;另一种则是为进驻园区的大型企业提供定制物业，这部分物业可以进行整体转让。

　　“整体而言，除了部分配套的住宅产品之外，产业园区物业将以自持为主”。

　　持有经营的模式下，产业的导入和培育是否成功，自然就成了决定项目收益和盈利的关键。从此前已经涉足的产业园区项目来看，时代地产已经为自己积累了一定的团队、资源和经验。

　　根据时代地产2016年中期报告，今年上半年其旗下的商业办公物业已经提供了接近1.5亿元的租金收入，相比去年同期增长幅度超过了30%。

　　围绕着企业需求的产业地产业务，已经成为时代地产在住宅开发业务之外探索的新增长点。

　　“未来小镇项目建设需要一定的周期，相信两三年之后这部分成绩会反映在时代地产的业务结构中。”在谈及时代地产未来整体业务规划时，岑钊雄如是总结道。