江德斌：地价跌回到2008年 房价何时才能回归？

房企近期密集拿地的消息，被渲染成“抢地潮”引发房价上涨的风向标。对此，万科总裁郁亮一语“道破天机”：此时出手拿地并非下注后市回暖，而是低价补仓。部分区域地块价格几乎回到了2008年。万科合肥一地块地价较高峰期下跌超过40%。

现在楼市的情况与2008年非常相似，正处于楼市调控的关键阶段，同时亦受到经济下行的影响，各方有关放松调控、刺激经济的呼声甚高。而表现在楼市上，也出现部分地区有松动的迹象，销量有所上升，房价亦出现小幅反弹。可见，面对如此相似行情，部分开发商难免要动心，从而下手拿地储备，以防未来楼市调控放松走向复苏，却因手中无地而与赚大钱的机会失之交臂了。

退一步讲，即便楼市调控不放松，那么按照现在跌回2008年的土地成本，与其他开发商在前两年拿地价格相比，也有非常大的竞争优势。现在开发商手里的存量房太多，正处于艰难的去库存化过程中，市场销量非常低迷，降价让利又不甘心，全行业积压太多存货，导致现金流状况欠佳。而目前拿地的开发商，均是销量较好、周转率高、现金较为充裕的企业，能够支撑得起拿地投入。

况且，即便楼市不回暖，等待新拿土地开发建成楼盘之后，亦有相当大的价格竞争优势。而万科的企业经营理念，就是快速开发、快速销售，这就注定其要拿低价格土地作为杀手锏，以实现房地产行业重新洗牌整合的战略目标。那么，这些新房一旦推向市场，就意味着成为价格杀手，逼迫周边楼盘房价同步下跌，从而形成多米诺骨牌效应，掀起降价狂潮，否则开发商就会被彻底套死。

而按照正常的建设周期，从拿地到建成，也就在一到两年之内。因此，可以预计，未来如果没有大的政策变动，房价也会在两年之内，回归到2008年的价格水平。同时，将有大批开发商被兼并重组，或者破产倒闭，房地产行业将步入规模化竞争的格局，行业利润率亦随之下滑至低点。

但假如地方政府再次放松楼市调控政策，同时又出台大规模经济刺激规划的话，则会因货币投放量增加过多，而促使房价强烈反弹。不过，即便如此，也只会拖延一段时间，楼市的虚假繁荣将注定是昙花一现。因为总体楼市的盘子太大，货币流量难以支撑起其庞大躯体，必然会在反弹到一定价位后，因失去支撑点，而出现价格崩盘现象。