海外置业 从富豪漫延到中产

   近两年来，全球化的发展、逐年收紧的限购政策……都成为海外置业愈加火爆的催化剂。在这些置业群体中，除了高净值人群外，大众富裕阶层也逐渐参与进来。

  投资群体扩张

  与国内房产市场的火热交相辉映，海外置业这个曾经离普通百姓比较遥远的词，似乎也逐渐成为人们习惯讨论的话题。

  在目前阶段，海外置业的主力军可以用高净值人群来概括。

  所谓高净值人群，一般指资产净值在100万美元(约700万人民币)资产以上的个人。他们也是金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体。

  根据招行和贝恩的《2015中国私人财富报告》，随着全球一体化的日益发展，各国间的贸易关系不断地深化。加之最近几年国内高净值人群的增长，单一形式的投资模式已经满足不了国人的需求，大部分高净值人群更是把投资的目光看向了国外。

  “最近有一点趋势是很明显的，海外置业不再是所谓"土豪"的专利，在我所接待的海外房产咨询的人当中，不乏那些只能负担几十万首付款的大众富裕阶层。”租房买房平台异乡好居海外置业陈经理对新金融记者如是说。

  而所谓大众富裕阶层，则是指个人可投资资产在10万美元(约70万元人民币)至100万美元(约700万元人民币)之间的群体。

  “这个阶层对海外置业的重视，对拉动整个行业的爆发以及海外投资意识的普及，起到了很重要的作用。”陈经理说。

  伴随这一投资趋势，许多线下及互联网房产公司都纷纷开辟了海外频道，如我爱我家集团打造的海外置业经纪人服务平台——海外有家，以及房天下的海外房产频道。同时，也有专门针对海外房产的网站应运而生，如异乡好居等。

  保值大于升值

  由于海外房产市场与国内房产市场并不相同，对于投资者来说，保值心态需要大于升值心态。

  所有早期在中国买房的人，几乎都经历过房价的翻倍，然而在国外，却鲜能遇见这种情况，特别是在美国、日本等国家发达城市，早已经历过房价大幅波动的历史，目前已经趋于稳定。

  “即使你买了房子，也有许多现实问题要考虑。你买的房子是要投资，还是居住，居住的话工作问题如何解决?孩子上学问题如何解决?这些都需要综合考虑。”一正在咨询澳洲房产的客户对新金融记者说。而除了这些问题，海外房产在购置之后，不同地区要负担不同的费用，如房产税、土地税、物业费、市政费、维护费等。

  对于想要获得租金收益的客户来说，陈经理表示：“租金收益的高低，取决于租金的水平、房价、持有成本等，如果贷款还要算金融杠杆，多方面的因素综合考虑，才能说一个房产投资的租金收益是否足够好。”

  比如英国伦敦房价很高，一般平均价格在50万英镑，每月租金收益平均在1500-2000英镑，每年就在18000-24000英镑，毛租金收益率3.6%-4.8%之间。

  但是由于海外发达国家的税收非常严谨，所以还要除去养房成本，包括物业费、地租、租赁管理费。大约成本是：1750+400+(2520-3360)=4670-5510英镑。所以净租金约13330-18490英镑，净租金回报率为2.6%-3.7%之间。

  海外置业研究人士、自媒体人道乐儿对新金融记者总结称：“伦敦、纽约、东京、上海等地租金收益率很低，原因就是房价太高。所以往往不是这样的大都市才会有好的租金收益率。一般发达国家的海外置业，净租金4%-5%是一个不错的投资选择。如果超过6%，就会非常抢手。”

  投资逻辑

  一般来说，发达国家发达城市是海外置业的热门，例如英、美、加、澳、新等，这些国家同时满足了环境和经济两方面要求。然而，真正在地区和城市的选择上，还需要有更为细致的考虑。

  在区位上，有旅游业为主的城市、商业为主的城市、工业为主的城市以及政治中心城市等，不同城市的经济发展程度不同，房屋价值也不同。此外，按照普遍规律，发达国家好的房子都处在远离downtown的卫星城，据了解，在休斯敦等非一线城市，有许多新建的卫星城十分适合投资。

  而在近两年，伴随东南亚经济地位的提升，许多海外置业人士也把目光聚焦在了马来西亚、新加坡，甚至泰国等城市。这些东南亚国家具有很强的经济潜力，无论在城市化步伐上还是在制造业迁徙上，另外从地理位置上，东南亚距离中国最近，所以很适合短时间居住。

  从纯经济角度上来看，由于今年一线城市限购政策，投资客们只能将目光投向海外房产。“在现代经济社会，手里有钱是最紧张的，因为通货膨胀，你不知道什么时候10万就变成了9万，甚至8万，投资房产一般来说比现金攥在手里是保值的。”道乐儿表示。

  另外，从目前货币形势来看，人民币贬值还在继续，所以，这种经济形势无论是对国内无处可投资的高净值人群来说，还是对大众富裕阶层来说，都成为他们海外置业的催化条件。