中原周报：市场成交低位徘徊 土地限价拍地仍热

　　上周，市场销售未现明显降温的武汉、郑州两地，政策力度进一步加码。在政策高压之下，近期各地新房市场成交仍在低位徘徊。二手房市场亦较为清淡，成交量低位波动，并呈逐周下探之势。尽管住宅销售降温，但厦门、苏州两个调控的热点城市上周均有多宗宅地成交，房企依然在这些城市积极参与竞地，其中长期市场前景仍被看好。

　　武汉郑州政策加码 

   上周，市场销售未现明显降温的武汉、郑州两地，政策力度进一步加码。武汉扩大了住房限购范围，新增东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。郑州则从限购、信贷、公积金等方面集中开展又一轮政策收紧，具体包括：1)将建筑面积 180 平方米以上的住房纳入限购范围，非户籍居民家庭购房需提供 2 年及以上个税或社保证明;2)限购区域内执行“认房又认贷”的信贷政策，曾有购房贷款记录，即使目前无房，再次购房的首付款比例调至 60%。

　　之所以武汉、郑州这两个前期已经实施调控的城市政策再度升级，主要由于前期政策效果有限。武汉、郑州 11 月的商品住宅成交面积分别环比上升 12%、13%，且两地同期新建商品住宅价格指数分别环比上涨 1.6%、0.5%。预计那些政策效果未达预期的城市，后期仍有收紧压力。

　　中央强调住有所居 

   12 月 21 日中央财经领导小组召开会议，听取了住建部关于规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫的汇报。习近平讲话中强调了“住有所居”，规范住房租赁市场，建立购租并举的住房制度将成为主要方向。事实上，自今年 5 月国务院常务会议提出实行购租并举以来，6 月国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，随后从中央到地方相继出台政策发展住房租赁市场。

　　鉴于当地商业办公用房库存较多、消化周期较长，12 月 23 日石家庄公布了《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》，希望将去库存与发展租赁市场密切结合。具体来看，对于已供地的商业服务业用地，加大金融支持力度，鼓励自持物业进行经营租赁;对于商业服务业用房出现阶段性空置的，鼓励和支持各县(市)、区出台扶持政策，形成规模化租赁经营。

　　市场成交低位徘徊 

   近期，各地新房市场成交仍在低位徘徊。中原监测的 40 个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比微降 2%，且近几周波动幅度均在 2%以内。二手房市场亦较为清淡，成交量低位波动，并呈逐周下探之势。中原监测的 21 个城市数据显示，主要受到北京、上海、广州三大一线城市成交回落影响，上周二手住宅成交面积环比下降 7%，且单周成交量为“十一”以来的最低位。可见年末的市场热度在进一步降温。其中，上周的上海、广州中原经理指数均环比下跌，尤其上海已经持续 6 周在 50%临界值以下，显示后市预期不断看淡。

　　土地限价拍地仍热：上周，厦门、苏州两个调控的热点城市，均有多宗宅地成交，且地块均设置了价格上限。厦门成交的 4 宗宅地都达到 50%的溢价率上限，转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积。最终，世茂在厦门竞得的 2 宗地块实际楼面地价都超过 37000 元/平，而周边目前房价约为 32000 元/平。苏州上周出让的宅地，不仅限制了地价，个别地块对未来销售价格也有所限定，售价超过部分的 70%要求缴交政府。

　　可以说，目前类似的“双限价”(限地价、限售价)土地出让政策，对于房企拿地成本并未下降，后市利润也一定程度被控制，这将对房企的项目运作带来巨大挑战。即便如此，房企依然在这些调控城市积极参与竞地，其根本原因仍是看好这些城市的基本面及中长期市场前景。