全国楼市调控显效 成交量价低位“徘徊”料将盘调整

　　2016年四季度开启的调控令房地产市场开始出现变化。

　　全国在10-11月已经有超过24个城市累计出台了50次不同力度的调控政策及落地执行政策，近期包括武汉、郑州等地市还在加码。在统计局公布的11月房价指数中，11月下半月热点城市房价环比上涨仅4个城市，其中武汉环比上涨0.7%，郑州上涨0.3%。

　　中原地产研究中心数据显示，目前市场成交量基本回到2014年的水平：二手房约1.5万套/月，最低1.2万套/月，最高成交不超过2万套/月；新房约76万平方米/月，最低40万平方米/月，最高不超过120万平方米/月。

　　从2012年和2014年调整来看，下跌周期的时间跨度基本在1年左右，因此，上海中原地产市场分析师卢文曦指出，2017年市场会处于盘整期，价格会小幅下调约5%。

　　价格松动

　　从对上海市场的调控效果来看，“沪六条”影响显著，这从11月客户量环比减少五成可见一斑。据统计，11月上半月上海市新房成交量还能勉强维持在1天3万平方米正常流量的下限，半个月后观望情绪渐浓，成交量跌破警戒线。二手房市场中虽然房东在叫价仍较坚挺，但议价空间被打开，从政策出台后的1%，一个月后扩大到3%。

　　上海普通住宅市场成交出现明显下跌。新房9月成交104万平方米，10月成交87万平方米，11月成交60万平方米；二手房9月成交3.3万套，10月2.2万套，11月2万套。

　　据卢文曦分析，投资力量在受挤压后还是有外溢现象，向上海周边城市拓展，但苏州、南京、杭州等已有调控举措，所以资金只能向更低一级城市蔓延。比如嘉兴、嘉善、湖州、海盐等，湖州10月份新房成交41万平方米，环比增加37%。

　　不过，卢文曦指出，部分资金仍愿意留在上海，只是转而流向酒店公寓产品。“基于今年楼市调控升级，上海酒店公寓整体呈现量价齐升格局，截至12月25日成交量达到200万平方米，成交均价达到2.3万元，分别上涨66%和9.5%”。

　　放眼全国，各地新房市场成交走势依然低位波动。中原监测的40个城市数据显示，12月前18日新建住宅成交面积较11月同期微增1%，其中一线城市受到北京、广州成交带动整体上升13%，二线城市小幅下降3%，三四线城市上升6%。但南京、武汉等城市同期成交量降幅超过两成，惠州、济南、宁波、北京等地成交量增幅超过三成。11月40城的成交量已降至去年10月以来的（除今年2月）最低位，因此中原预计12月成交水平仍将在阶段性低位徘徊。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，12月市场会继续降温。尽管网签数据不能反映当下受到调控的市场情况，但从实际签约看，受新政影响的22个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达40%左右。预计这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。

　　“11月成交量相比10月继续下调，本轮市场调控将导致4季度相比3季度起码下调50%。”张大伟说。

　　杭州房地产业内资深人士杨广宏指出，目前杭州不少新开楼盘采取低开策略甚至老盘有降价趋势，这将对未来半年内入市的高价地形成直接压力，房价上涨已经明显放缓，预计四季度大部分城市的房价都将处于平稳中。

　　地市降温

　　同策咨询研究部在《2016-2017楼市变局》报告中指出，2016年1-11月全国商品住宅开发投资额为6.3万亿元，较2015年同期上升6%，房企投资意愿明显回升。主要得益于货币宽松和行业政策支持下的楼市需求集中释放和房价快速上涨。但是2016年9月份调控性政策出台后市场信心再次受到明显打压，11月开发投资额累计增速放缓，预计2017年开发投资额同比增速将进一步下滑。

　　信贷收紧无形中拉升企业的资金成本。12月以来截至21日，房企债券融资仅76.3亿，这是近一年来最低点。12月发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间，这相比9月前4%的水平有所上行。

　　分析指出，在最近超过2个月的调控周期内，超过20个城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售，此前发起的海外融资将引发房企资金链紧张，如果持续甚至有可能出现违约。同时，美联储加息叠加内地债券市场融资难，会加剧房地产企业“钱荒”窘境。

　　与之对应的是，12月高溢价地明显减少。12月以来截至28日，全国土地市场合计成交超过10亿地块共89宗，其中总价超10亿且溢价率超100%地块17宗；超过5亿地块132宗。

　　同策咨询认为，土地出让的约束与限制条件越来越多，是导致土地市场数据降温的主要原因，如北京、深圳接近年末成交的数宗全限价或持有出租住宅用地，大部分城市为避免地王都针对土地加大了限制条件。

　　张大伟指出，过去的房地产调控更多是短期政策，所以经常因为经济走势不同而出现波动。近期中共中央政治局会议提出加快研究房地产平稳健康发展长效机制，这意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是需要完善长期制度建设，房地产税等长期政策有望加快落地。