合富房地产研究院：2017年楼市限购仍有加码空间

1月3日，合富辉煌房地产研究 院发布了《2016年中国房地产市场总结及2017年展望》。根据其对全国21个重点城市的数据统计，2016年前11个月全国重点城市成交总面积 29165万平方米，同比增长33%;成交均价13155元/平方米，同比上升接近10%。展望2017年，合富房地产研究院认为，供求紧张、规划利好大、房价绝对值仍在相对低位的城市，房价具备较大支撑。

  去库存效果明显

  合富辉煌数据显示，全国21个重点城市2016年11月库存合计1.63亿平方米，比2015年大幅下降31%。其中，长三角城市群去库存最为明显，库存下降47%;珠三角、环渤海城市群及华中、华西代表城市库存下降幅度在28%-29%。

  不同城市群、城市群内部各个城市之间分化较为明显。一线城市及强二线城市中，2016年前11月只有天津和广州两个城市成交量增长。其中，天津增长最明 显，月均成交面积较2015年大幅增加72%;广州增幅接近30%。其他重点城市中成交量增幅前五名分别是贵阳、珠海、青岛、郑州、长沙。

  价格方面，两年内价格上涨最为明显的是深圳，上涨超过100%;广州的价格最为平稳，两年价格上涨不到20%。其他重点城市成交均价上涨最快的前五名城市分别是东莞、合肥、南京、珠海、济南。

  合富房地产研究院认为，此轮重点城市房价上涨主要有三个原因：受全国范围内去库存政策影响，购房者杠杆持续放大;大幅增加的流动性成为房地产市场进一步上升的动力;土地市场频繁拍出高价土地，不断影响购房者对未来楼价快速上涨的预期。

  在去库存背景下，债券融资闸门于2015年放开，房企融资于2015下半年至2016年上半年达到高峰，大量低成本的债券融资推动房企加速全国土地购置，促发2015年下半年后拿地高潮持续高涨。

  限购仍有加码空间

  为了防止房价过快上涨，2016年9月30日起，政策转向，多地密集出台调控政策。合富房地产研究院认为，市场未明显降温的城市，当前政策仍在持续加码。

  国家统计局发布的2016年11月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况数据显示，济南、武汉、广州、郑州价格仍呈现上升态势，12月郑州、武 汉、济南先后出台更为严格的限购政策;2016年12月31日，西安出台房屋限购新政，从2017年1月1日起，西安市城六区范围内只能新购一套住宅(含 新建住宅和二手住宅)。

  合富房地产研究院预计，信贷手段将成为2017年调控的主要工具，整体房贷相较上年或将有所缩减;一线城市和重点 城市，地方政府抑制房价、地价的政策压力持续，非重点城市将继续去库存。2017年上半年政策会保持相对稳定，但仍在快速上涨的地方调控将继续加码;下半 年调控主要视各地市场运行表现，若市场未出现明显扭转，不排除再出现“各地集中式的调控加码”。

  合富辉煌集团副总裁谢宇晗指出，政策风向转变之下，即使房价能够继续上升的城市，其房价涨幅较2016年也将大幅收窄;另一方面，经过2016年各重点城市地价普遍上扬，加上潜在购房者对政策调控的耐受性增强，即使房价趋于下降的城市，其房价跌幅也将相对有限。