链家董事长：曾深刻体会租房之痛 未来十年房租将稳增

　　1月7日，链家地产董事长左晖在“2017中城联盟论坛”上称，曾深刻体会租房之痛，他预判：未来十年中国住宅的租金会保持比较稳定的增长，并且形成一个3万亿的长租市场。

　　“现在整个房地产市场从增量发展到存量，新房交易总额已经超过了10万亿，二手房交易总额超过6.5万亿。中国Top30的城市，二手房交易总额相当于新房交易总额的1.1倍。这意味着，存量市场的开发有很大空间，存量的金融也有讨论空间。在这样的数据基础上，同时参考、对比过去十年房价与房租的涨幅，我们认为，未来十年中国住宅的租金会保持比较稳定的增长，并且未来十年中国大约会有一个3万亿的长租市场。” 左晖说。

　　他指出，在租赁市场里面，租赁机会主要集中在住宅，尤其是将会愈发向北上广深等综合实力排名前30的城市集中。“中国在基本完成城镇化之后，会向都市圈化发展。虽然今天像北京这样的城市都在做人口疏解，但相比于美国大概80%以上的人口分布在大都市圈里面，日本57%的人口分布在三大都市圈里面，今天中国北上广深等都市圈聚集的人口加起来不到6%，这种情况未来是会被改善的，所以我们估计3万亿的租金大概80%会发生在 Top30的城市里面。”

　　以下为根据左晖的演讲进行的部分文字整理：

　　大家上午好，“租赁崛起”是论坛给我定的话题，我也很愿意来说说租赁。我1992年毕业，开始北漂，34岁买第一套房子。此前对租房之痛也是深有体会。链家成立前三年我们基本上也只是做租赁业务。

　　当前整个房地产市场从增量发展到存量，新房gmv（交易总额）已经过了10万亿，二手房gmv超过6.5万亿。中国Top30的城市，二手房gmv相当于新房gmv的1.1倍。这意味着，存量市场的开发有很大空间，存量的金融也有讨论空间。

　　基于此，对于租赁我们有7个基本判断：第一，未来十年中国住宅的租金会保持比较稳定的增长。这也是参考、对比了过去十年房价与房租的涨幅而做出了判断。

　　第二，我们认为，未来十年中国大约会有一个3万亿的长租市场。过去租赁市场的状况是，长租市场与短租市场并存，2025年之后长租市场是一个非常大的市场。

　　第三，租赁供应从哪里来？我们估计未来中国的代理率会比较高，大概会超过60%的代理率。也就是说，3万亿里面未来会有2万亿来自于代理，代理市场里面两部分都很重要，一部分是散户的代理，这个对中国的未来是非常重要，还有一部分就是今天正在发展的机构的法人的业务，法人业务我们猜未来的十年里面，大概每年可能会贡献三千亿的租金，就是说在3万亿里面大概有10%是来自法人持有的物业的租金，这3千亿大概市值会是10万亿，相当于2016年整体开发商的开发规模。中国租赁房源机构化供应量不到总量5%，未来有很大发展空间。

　　第四，整个租赁市场里面，住宅租赁的发展机会比较大，租赁是一个很大的概念，有住宅、有非住宅，总体来讲住宅的机会比较大，其他的有没有机会呢？我觉得也有，比如说像商业的物业，大众仓储，

　　第五，租赁住宅机会主要在北上广深等Top30的城市，中国在基本完成城镇化之后，会向都市圈化发展。虽然今天北京这样的城市都在做人口疏解，但相比于美国大概80%以上的人口分布在大都市圈里面，日本57%的人口分布在三大都市圈里面，今天中国北上广深等都市圈聚集的人口加起来不到6%，这种情况未来是会被改善的，所以我们估计3万亿的租金大概80%会发生在 Top30的城市里面。

　　第六，互联网会很深的介入到租赁产业链里面，比如链家自如30万间房子，收租率99.96%，就是通过数据管理，自如信用。北京长租合同6-8个月，自如平均485天。我们在北京的出租率是96%。自如希望跟大家合作，我们干脏活和累活有一定能力。自如愿景租房是一种不错的生活方式，希望未来十年，能使租房品质得到提升。

　　第七，租赁行业里面其实是有一个很大的产业链，大概是有四个方向：产品的开发，产品的运营管理、交易平台、金融平台，租赁最大的瓶颈在运营，运营如果没有10万间以上看不出来，一到了10万间，首先有可能会产生规模效应，但是也有可能会产生黑洞，我们感觉如果租赁如果不做到90%的出租率基本上是没法做的。我认为未来大家在整个产业链上面应该是分工协作的状态。