广东省发文放开“租赁商改住” 改造公寓吃下定心丸

　　除了开工红包，令广东长租公寓开发商们开心的还有政府的“定心丸”。

　　近日，广东省政府官网发文鼓励住房租赁市场发展，明确商业用房可改为租赁住房。这意味着通过收购酒店、厂房改造成长租公寓，打监管政策“擦边球”的做法在广东成为官方认可的行为了。政府借此加大租赁市场住宅供应，盘活了商办土地资源。

　　上述广东省文件明确，允许将在建、建成或库存的商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后水电气价格按照居民标准执行。

　　这一文件是广东省政府在落实2016年6月国务院办公厅印发的鼓励住房租赁市场发展的指导意见。该指导意见提出：允许改建房屋用于租赁，旨在消化商业用房的库存。公开数据显示，截止2016年6月，全国商业用房的库存去化周期超过30个月。

　　一位品牌房企广州公司人士介绍，把酒店、写字楼等商业用房改造成有居住功能的公寓出租，其产权依然是商业用房性质，此做法在一线城市已存在多年。近年来长租公寓兴起，改造公寓是其主要项目来源。

　　2014年，小米投资YOU+公寓炒热“长租公寓”概念。2015年，品牌房企中万科率先涉足长租公寓，并在2016年大肆扩张，大力发展旗下“泊寓”长租公寓品牌。

　　2016年，住宅销售规模见顶，品牌房企谋取转型，开拓新业务寻找盈利点。“现在品牌房企都意识到要做长租公寓，投资物业增值为房企贡献了很多利润。先要跑马圈地，只要不亏本就能做。”上述人士表示。目前，万科、龙湖、金地、远洋等多家品牌房企均已开展长租公寓业务。

　　该人士介绍，房企为了降低长租公寓的运营成本，通常不会采用拿地自建的重资产模式，而是通过收购经营不善的酒店，城中村的小产权房，老旧厂房等，改造合规后用于出租。但各地政府对于改造公寓一直没有系统的管理政策。

　　“之前企业都是靠政府公关疏通关系才能顺利做下去。除了消防等基本的以外，通风、光照之类的，每家房企能做到的程度都不同。”该人士说。

　　虽有中央层面的鼓励，但与广东省不同，上海、深圳严查改造公寓，令业内人士忧心忡忡。2017年1月8日，上海市住建委发通知，称将集中清理核查擅自改建造成安全隐患的商办项目，并从即日起停止商办项目的网签。上海业内人士将暂停销售看做政策出台的前奏。

　　1月10日，深圳市宝安区下发坚决整治厂房改公寓等违法行为，并要求区消防监管大队及各街道办全面排查已建成的“厂房改公寓”和“私宅房中房”，“对不符合消防安全的，要立即查封”。深圳业内人士表示，“改也不用改了，基本没得玩了”。

　　上述广州房企人士表示：“今年元旦以来，我们一直担心广州政府会出台类似严管政策，这对长租公寓发展很不利，没想到开年之后直接吃下一颗‘定心丸’。”

　　广东政府最新下发的文件还明确，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。但需要完善改变土地使用条件手续，消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批。同时，改造必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。

　　业内人士表示，这项规定主要是给房企改造提出了要求，但品牌房企改造房屋后需要经过消防验收，出租前也需要拿营业执照，本身就需要规划合规。

　　此外，文件规定，落实营改增关于房屋租赁的政策，个人出租住房的个人所得税可减半征收。