北京节后土地首拍意外遇冷 两限房价地块均低溢价成交

　　2月16日下午，位于北京房山良乡镇的两宗经营性地块挂牌出让，这是北京第三批公开出让的“限房价、竞地价”地块，也是鸡年北京土地市场的首场拍卖。随着节后多个城市土地市场再启抢地模式，北京的此次土拍也引起了极大关注，但竞拍结果却大跌眼镜。其中，北京房山区良乡镇01-02-03等地块仅经过7轮举牌，便被中海+首开+保利+龙湖联合体以23.25亿元摘得，溢价率10.71%。北京房山区良乡镇01-13-02、01-13-03、01-15-01地块同样仅经过10轮举牌，便被金地+旭辉联合体以18.1亿元的总价摘得，溢价率仅9%。由于两宗地块均未达到总价上限，后续的竞拍自持面积等环节自动取消。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，此次拍卖的两地块位置太偏远，距离天安门远达55公里，属于北京郊区的郊区。距离良乡核心区还有数公里，位置偏远，所以企业积极性有限。

　　“但是具体来看，良乡镇01-02-03地块属性复杂，配建比例达到了13%，住宅只有66%。按照商业部分0.7倍计算楼面价，剔除其中的基础教育配套部分，实际住宅部分楼面价在2万左右，也已经不低。”张大伟说。

　　值得关注的是，两宗地块均限定了商品住房销售价格，且限价幅度一致，销售均价都不得超过38994元/平方米，且最高销售单价不得超过40944元/平方米。同时，90平米以下户型占比达到70%，二手商品房5年内不得出让。

　　此外，本次挂牌出让宗地设定了土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。其中，商品住房面积预设了自持比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入投报自持商业(含办公)用房面积比例程序。若在投报商业(含办公)用房自持面积比例阶段有两个或两个以上的竞买人将自持面积比例投报为100%，现场竞报程序停止，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　简单来说，此次竞拍的两宗地块需要经过“总价竞拍——商品住房面积自持比例竞拍——商业用房自持比例竞拍——高标准方案投报”四个环节。但是根据现场竞拍情况，由于两宗地块均未达到总价上限，后续的自持面积等竞拍环节自动取消，整个拍卖过程仅花了约21分钟。

　　此外，根据中国网·地产中国网观察，此次参与两块地竞拍的企业也高度一致，都是中海+首开+保利+龙湖、旭辉+金地、天恒+中粮、碧桂园、首创、远洋、万科、石榴集团等8家房企以及房企联合体。

　　根据挂牌公告，北京市房山区良乡镇01-02-03等地块的土地性质为其他类多功能、二类居住、体育、基础教育及商业用地，土地面积75691平方米，建筑规划面积133361平方米，挂牌出让起始价为人民币21亿元。

　　北京市房山区良乡镇01-13-02、01-13-03、01-15-01地块的土地性质为市场、住宅混合公建及二类居住用地，土地面积53579平方米，建筑规划面积101510平方米，其中13-02地块为商业市场用地，建筑面积5648平方米，13-03地块为F1住宅混合公建地块，30502平方米，15-01地块为处住宅用地，建筑面积为65360平方米。地块挂牌出让起始价为人民币16.6亿元。