两权抵押试点正展开调查：农村“死资产”变“活钱”

　　破解抵押物流转处置难问题

　　随着两权抵押贷款的推进，难免会出现不良贷款。如何处置，也成为银行最关心的问题。各地在两权抵押贷款试点推进过程中，也探索出了很多办法。

　　例如，武城对以农村承包土地的经营权抵押贷款产生不良贷款的，在保护原承包农户利益不受损害的基础上，由农村综合产权交易中心负责收储，对剩余承包经营权进行二次挂牌流转。同时，武城还推出了“项目池”管理办法，即“第三方预接盘”模式。所谓项目池是指农村承包土地的经营权抵押贷款产生风险，借款人无法还贷时，为使农村土地经营权再次流转，在全县新型农业经营主体中选择优质主体，为承接抵押土地经营权提供储备，加快二次流转进程。

　　据介绍，目前武城正在进行“项目池”入池主体筛选归集工作，已确定入池优质主体74家，且项目池里的主体根据种植、养殖的不同进行分类，以便更好的承接。数据显示，截至2016年9月末，已有9家入池主体与8户借款主体签订承接意向协议，涉及贷款金额844万元。

　　相比农村土地承包经营权抵押贷款，农民住房财产权抵押贷款在处置抵押物方面，银行面临的问题则要复杂一些。例如，根据2005年1月1日起施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第6条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，对被执行人的唯一房屋豁免执行。为此，福建石狮的一些金融机构在开办农房抵押贷款业务时，就普遍要求农房的抵押人拥有第二居所，这在也在一定程度上影响了农房抵押贷款业务的推进。

　　2016年4月，石狮市人民法院根据2015年出台的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《关于被执行人唯一住房的实施意见》，率先推出强制执行“唯一住房”。据了解，在强制执行“唯一住房”时，法院从被执行人房屋的变价款中优先提取了5年的租金支付给被执行人。

　　此外，值得一提的是，晋江农商行开展了“银村共建”。2015年，晋江安海镇前湖村村民傅某抵押的自建房因部分土地无权属证明，拍卖处置时遭遇村民阻碍，后在前湖村村委会协助下，通过下调拍卖价格，再由受买人对抵押人进行补偿，成功处置了这宗因集体土地权属争议的农房抵押贷款205.94万元。

　　风险补偿提高银行积极性

　　《每日经济新闻》记者注意到，除了破解抵押物处置难的问题，为提高银行发放“两权”抵押贷款的积极性，各地也针对性设计多种风险防范措施。而设立风险补偿基金，成为了各地较为普遍的做法。

　　如海盐在浙江省率先建立了农村“三权”金融产品风险补偿基金制度，基金规模达3000万元。对农地经营权、农民住房财产权、集体经济股权三类抵押贷款出现的不良，实行基金与银行按照3：7的比例分担机制，并实行专户核算、专项管理、专款专用、按年补偿清算。

　　《每日经济新闻》记者注意到，石狮则采取分级补偿方案。据了解，石狮的风险补偿基金首期由市财政局安排800万元设立。按照政府、人民银行等信用信息系统记录对借款人评定信用等级，信用等级为A级的，按其发生的不良贷款损失的30%共担风险；信用等级为B级的，按其发生的不良贷款损失的10%共担风险。

　　同时，石狮的风险补偿基金还设立了叫停机制和追加机制，对抵押贷款不良率超过5%（含）的银行，暂停办理新的抵押贷款风险共担，当抵押贷款不良率低于5%时视具体情况再行开启风险补偿；视抵押贷款开展情况及贷款不良率发生情况，予以追加基金规模。

　　有了以上多种风险防范措施，银行的积极性也就大大提高了。

　　《每日经济新闻》记者采访发现，因为土地流转，很多农民在家门口实现了就业。

　　陆建明是海盐县百合美家庭农场主，2013年下半年开始在家乡流转了310亩土地，由单一的经济农作物种植转型发展立体生态种植业。三年来，该农场流转土地面积扩充了近一倍，产值从100多万元上升到500多万元，利润已远超100万元。

　　同时，陆建明的农场也带动了当地的就业。据了解，目前，该农场日常雇佣劳动人员达70多人，大部分都为当地农民，依靠农场，农民由此变为农业产业工人。

　　那么，如果在打工过程中出现意外伤害怎么办？

　　海盐为此做了一项制度安排——给打工的农民上保险。一般每个农民的保费标准是500元，但实际上农场主只要交200元即可，剩余的300元由政府补贴，既保障农民的权益又减轻了农场主的负担。同时，在上述百合美家庭农场中，很多农民既给农场主打工，赚取工资，又是土地流出户，享受租金。

　　为保护土地流出农户的权益和风险保障，海盐特别建立了农村土地承包经营权流转风险保障金制度，并形成地方标准，明确对风险保障金资金来源、使用范围以及资金管理监督等作出具体规定。