北京楼市库存真相：朝阳大兴各有近万套库存房源

　　“不够卖”拉高房价老托辞

　　“北京市的库存住房已经创下历史新低”、“北京现在库存的房子只能卖3个月了”……最近，因为新房源入市较少，购房人中产生了一种紧张的情绪。而部分开发商、代理公司也推波助澜，通过各种渠道，放出北京的库存房源即将在几个月内告罄，购房人将无房可买、房价即将上涨的消息。但记者调查显示，实际情况并非如此。

　　优质房源库存量有限

　　“我真没有想到，300万元的预算，居然在北京买不到一套可心的婚房。”研究生毕业、目前在北京某证券公司工作了3年多的刘恒对记者说。

　　刘恒今年28岁，月薪2万多元，他正准备和谈了5年的女友结婚。工作几年的积蓄加上父母的赞助，让他有了100万元的首付预算，按首付30%计算，他可以买一套总价300万元的房子。

　　“我首先考虑的是郊区新城，五到六环间的房子，这些地方300万元的预算足够买一套三居室。但我没有摇到汽车牌照，住在这些地方没车不方便，特别是将来有孩子后，总不能抱着小孩子老挤地铁吧。六环的房子更不用说了，”刘恒说，“五环以内，300万元只能买100平方米以内的小两居，而且这种房源还特别少。如果买二手房，那税费又很让人头疼。就这样，我一直没有挑到可心的房子。”

　　从北京库存房源的面积分布来看，90平方米以下的中小户型占据了库存的主导，以25208套占据了近41%的比重。这类项目一般都在五环以外，以六环居多。

　　而三居室、四居室及面积更大的房源，在五环以内较多，但总价也比较高。这种情况也就让购房人总难以“两全其美”——面积越大离中心城区越近，单价也越高;而低总价小面积的，却离中心城区较远。

　　根据亚豪机构数据显示，截至目前，北京市新建商品住宅库存套数为61517套，而在去年的5月份，这一数字为10万套出头;再往前的2011年12月7日，则高达130049套。

　　“61517套虽然是个不小的数字，但其中‘有效供给’、‘优质供给’却要打个不小的折扣，”一位资深开发商告诉记者，“实际上在这61517套库存房源中，还存在一部分位置、户型或品质较差的房源，部分卖不出去的尾房，去化速度较慢的高端项目，还有部分被开发商以囤积、自用、转租等各种形式扣下来的房源。减去这部分‘非活跃库存’之后，所剩的可快速转化为成交的‘活跃库存’数量就少了，而其中优质的资源就会更少一些。”

　　“三个月卖完”纯属忽悠

　　“他们跟我说，现在北京的库存也就6万套出头了，最多够卖三四个月的，卖完后房价就得猛涨。”这是购房人杨先生最近逛楼市常听到的话，他感到很紧张，“现在新开盘的项目不多，选择有限。我本想等等，但听了这个说法，觉得还是赶紧买吧。”

　　“我一向反对用库存房源数量来衡量市场供应的真实情况，”北京市房地产协会秘书长陈志接受本报记者采访时表示，“一来，说目前的库存房源是史上新低不准确;二来，只看库存、不看市场供求情况得出的结论不可靠。”

　　陈志认为，有观点说北京的房子几个月内就会卖完，“这是用静态的库存套数除以供应高峰期中某个单月的最高销售额得出的数字。这种算法既没有考虑到新房源的入市，也高估了市场的销售速度，是一种比较极端的算法，并不准确。”

　　北京的库存房源究竟够卖多久呢

　　“库存房源的减少是一个事实，但这个过程比较平稳。2011、2012两年间，住宅用地成交较少，及今年4月开始的调控加码这两大因素，是拉大供需缺口的真正原因。”亚豪机构市场总监郭毅表示，“但今年的土地供应恢复速度较快，不久前市国土局推出了819公顷的住宅用地，如果这一供地势头能保持，供需的缺口将缩小。”

　　除了土地供应和严控涨价外，开发商的拖延拿证也是造成库存房源下降的一个原因。

　　“政府对涨价过快的项目严控发放销售证，正中部分开发商的下怀，甚至给了其捂盘惜售的‘正当理由’。”一位资深开发商告诉记者，“通过捂盘惜售和炒作‘库存将告罄’，进一步制造紧张情绪，以期推高房价，正是一部分开发商的目的。”

　　朝阳大兴各有万套库存房

　　“既然有61517套库存房，我们该到哪里去找这些房子呢?”这是不少购房人在网上反复提及的问题。

　　从区县分布来看，目前市场库存房源数量最多的区域是朝阳区与大兴区，占比均为18%左右，套数在11000套以上。

　　其中，朝阳区长期以来一直是“供应大户”。大兴区则是近年来强势崛起的楼市新热点，大兴的一些区域已相对成熟，如黄村、天宫院、亦庄等。大兴区的土地储备量较大，项目众多，近期入市也较频繁，仅4、5两个月就有东亚五环国际、易居国际、合生·世界花园、万科·朗润园、首地·浣溪谷等多个项目开盘，使大兴成为与朝阳区并列的“库存大户”。

　　被称为“价格洼地”的房山的库存套数则远没有人们想象的多，该区的一些标杆项目如中粮万科·长阳半岛、首开·熙悦山、城建徜徉集、芭蕾雨悦都等，要么销售过半、要么已近尾声。数据显示，该区目前商品住宅库存套数仅为4271套，而4月份成交量为1039套。不过，房山的土地供应量近两年一直名列前茅，在最近一次土地集中挂牌中，房山以13宗住宅用地的供应量名列北京第一;加上长阳地区以外的良乡、闫村、窦店等更远一些的区域新盘将陆续开盘，房山只要熬过几个月的供应低谷，仍将回到一线阵营。