中国房地产研究会副会长顾云昌：房地产应“改革”

　　第三个问题讲一下关于调控和改革的问题。这几年记者一提问，一讨论就讲房地产调控，很少有人讲房地产改革。改革，大概太难了，而调控很方便。

　　一般国家讲的是整个宏观经济调控，因为从宏观层面条整个经济供应和需求问题。但是现在大家一谈房地产就是调控，就房地产而言的调控有没有必要?现在看来房地产调控还是有必要的。问题是要处理好调控和改革的关系，而且政府调控什么?我觉得现在各位都很清楚，我只不过把大家的想法归纳一下。

　　比如房地产调控当中的总量调控问题，政府的作用就是调控总量，调控供应总量，调控需求总量，而不是从宏观上来调控，而不是从微观上来调控。

　　第二个结构的调整政府也在搞，但是结构的调整怎么个搞法我认为也应该是宏观上的。保障房应该要多少?商品房要多少?各地政府是不一样的。上海、北京的保障房比例高一点，可能达到30%，40%，而跑到县城可能在5%，最高10%左右就够了。

　　我认为政府调控结构就应该调控保障房和商品房，而商品房内在的产品结构完全由市场主体来调整，他们会根据市场需求调整产品。什么产品卖的好，利润高就投资哪个产品，这样才能真正实现调控什么的问题。如果着力于微观经济来调控，最后必然会干预市场，扭曲市场的信息，从而使健康发展不可持续。

　　我们这几年“改革”讲的很少，就算讲也是一笔带过。到底怎么个改革法，现在克强总理提出来要建立长效机制，我认为长效机制是靠改革建立的，而不是靠调控建立起来的。

　　改革的问题，我最近一直有这个想法，因为大家对税收问题，个税问题，房产税问题都议论纷纷，最近听说要扩大试点了。我个人体会到中国房地产改革也应该是渐进式的。比如房产税的改革由点到面，由力度比较小到加大力度，逐步到达理想境界，如果一下子在全国铺开，力度很大，社会可能承受不了，各种关系和利益可能会阻挠改革的方向。

　　所以改革的力度应该是逐步加强的，改革面是逐步扩展的。包括个税问题，这次新国五条出来以后闹出了许多笑话，这跟决策层没有很好想明白，这个个税到底怎么征收的问题，没想明白，征收的时候这当中有很多无法计算的因素，模糊的因素，没有想明白，一下子征那么高的税，在前几年房价上涨过快的情况下面，会产生买卖双方的抵制。

　　无论是个税问题，还是房产问题都可以采取渐进式。应该制定这样的时间表，有这样的步骤，包括土地的改革也是一样。

　　中国土地私有制这个目前还不可能实现，这需要一个过程，如果真正迎来房地产的春天，应该要理解房地产调控调什么?第二调控过程当中更要加强改革，改革路径怎么走?要让我们认清前面的目标是什么。这样房地产未来市场当中需求是旺盛的，需求旺盛是楼市发展最重要的基础，同时我们的发展当中必须要保持平稳健康的发展。