欧阳捷：房地产市场突然“起火”，能持续多久？

这两天，国家统计局公布了1—2月房地产数据，在热点城市“限购、限贷、限价”的猛力调控之下，全国住房市场居然不降反升，住宅销售面积和销售额不仅分别比去年同期增长了23.7%和22.7%，而且销售面积和住房均价的增幅相比去年底都出现了回升。

同时，房地产投资增速也出现了回升，显示了开发商们似乎并不担心房地产市场，甚至近几年连续下跌的利用外资在1-2月也有了227%暴增，逃离住房市场的大开发商们显然踏错了节拍，后悔也来不及了。

有朋友说，看看今年开发商背景的人大代表、政协委员个个表情轻松、谈吐不凡，毫无焦虑之感，今年20强房企的销售目标也几乎都是只增不减，显然不管是乐观的还是谨慎的，大家对今年房地产市场平稳健康发展的信心是很足的。

房地产市场真的仅仅调控了3个月就翻转了吗？

二是春节期间回乡置业推动当地城市量涨价稳。

比如，淮安、肇庆、济宁、泰州、连云港等市，今年1-2月成交量同比上涨47-280%，高于去年全年的月平均水平，显然，更像是短期回乡置业为主。

很多在大城市打工的人，原本或许还想在大城市买一个小点的房子，以后慢慢改善，当房价快速拉升之后，他们发现，在大城市哪怕买一个蜗居的梦想都不可能实现了，于是用在大城市挣的钱回到老家去买一个房，相比这些大城市，老家的房子真可谓是物美价廉了，而且，还有着光宗耀祖的意味。

这些人手上的钱其实并不多，买房当然也不是用来投资的，因为限购而失去购房资格的投资客，显然也不会青睐这些三四线城市。因此我们看到，这些城市的房价其实并没有出现明显的过快上涨，房价相对去年底也是有涨有跌，在-13%至16.3%。

也许很快，3月份的数据会告诉我们，这些城市的成交量又会恢复平静了。

三是回乡创业工作带来当地城市量升价稳。

比如，徐州、盐城、蚌埠、烟台、赣州、韶关、芜湖、秦皇岛等市，成交量同比增长也在18-169%，房价有涨有跌，涨跌幅在-1%至17.1%之间。

去年我在深圳，与出租车司机聊到他们的未来，他们坦率地说，未来会回到老家去找一份工作或者开一个小饭店，虽然他们在深圳挣的钱可能更多一点，但仅仅是小孩上学的赞助费，就可以消耗掉他们几年的积蓄，而回到家乡的城市，生活成本更低，还可以落户，小孩上学费用很低，老人也可以帮助照看。日子过得相对清闲，也没有太大的压力。

其实，他们在大城市的购买力终究不足，非但购房无望，而且越来越难以留下，低端产业被疏解，合适的就业岗位越来越少，群租也被清理，房租水涨船高，外地司机被限制进入当地出租车运营，生活压力越来越大，与其终究留不下来，还不如早点回去，图个家庭团圆、日子轻松。

其实没有人真的想逃离大城市，但不得不离开的最根本原因或许只有一个：高房价的挤出效应。

当每一个大城市都想创造更高的GDP，都想吸引高端产业和人口，都想提高单位土地产出效益，都想打造一个“人们向往的地方”，唯一的办法就是：“腾笼换鸟”。

农业在腾笼换鸟，用高产农业、绿色农业、观光休闲农业替换传统的低效农业；工业在腾笼换鸟，用节能环保绿色高效的智能工业、高端制造来替换传统的污染耗能工业；服务业也在腾笼换鸟，用物流基地、云计算、金融中心、CBD、购物中心来替换传统的批发市场、集贸中心、沿街商铺等。

产业换了，人也换了，有限的房子要留给精英，尽管政府智囊和社会贤者也在提醒，如果离开了所谓“低端”的人口，我们的出租车可能没人开了，我们的高压线可能没人架了，我们的下水道可能没人清了，我们的保姆都变成了月嫂价了。

但是，在调控之下，未来房价的上涨预期被按住，想走的人又会留下来再看看，虽然政府工作报告说了“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”，但被调控大城市的土地供应难以改善，因此，大城市房价上涨压力短期内难以缓和，当然，成交量也不会大增。