2017年中国房地产市场百强企业研究报告全解析

（4）资金面改善助力稳增长，未雨绸缪保障财务安全

资产负债率小幅增长，短期偿债能力有所提升

图16 百强企业2012-2016年负债情况

2016年，良好的销售表现与宽松的融资环境为房地产投资提供了有利条件，推动了百强企业的进一步扩张。2016年百强企业资产负债率均值达到76.7%，较2015年提高1.1个百分点；由于预收账款均值较2015年增加27.5%，剔除预收账款之后的有效负债率均值为50.3%，与上年基本持平。此外，2016年百强企业带息负债率均值达到39.2%，较2015年提高0.9个百分点。整体来看，近年来伴随着百强企业的快速发展，负债水平持续小幅提升。

图17 百强企业2012-2016年流动比率与速动比率均值

从短期偿债指标的变化来看，2016年百强企业的流动比率均值为2.09，同比上升0.04；速动比率为0.55，同比下降0.01。主要由于2016年在融资环境宽松及销售回款加速的双重催化下，百强企业资金相对充裕，积极增加土地储备，年末存货均值达到761.7亿元，较2015年增长29.6%。综合来看，百强企业2016年短期债务负担有所增加，但企业短期偿债能力增强，短期内偿债压力不大。

现金流水平持续改善，促回款控支出成效显著

图18 百强企业2012-2016年经营性现金流净额均值

2016年，得益于百强企业销售回款的快速增长，百强企业的经营性现金流量净额均值大幅提升，达到8.5亿元，成为近几年来现金流水平最好的一年。其中，百强企业阵营内部也呈现明显分化：百强前10企业坚持稳健的投资策略，经营性现金流量净额最为充裕，大幅高于其他阵营企业；而11-30企业投资最为积极，是百强企业中唯一一个经营性现金流净额为负的阵营。

图19 百强代表企业不同层级2015-2016年招拍挂土地投资支出占销售额比重情况

研究组基于不同规模的百强代表企业2015年和2016年的拿地情况进行对比分析，结果显示，百强代表企业招拍挂土地投资支出占销售额比重均值为39.3%，较2015年上升3.8个百分点。但不同层级的百强企业拿地策略出现分化：前10企业以“量入出”的态度控制土地支出的规模和节奏；而51-100企业受规模发展的限制，资金压力较大，该比值同比有所下降；11-30、31-50企业正处于全国化布局不断深化的阶段，拿地金额占销售额比重有所增加。

筹资力度再加码，融资渠道创新助力资金面改善

图20 百强企业2012-2016年筹资活动现金流入均值

2016年，百强企业充裕的现金流除了受销售回款大幅增加的影响，同时也得益于融资力度的加大。2016年百强企业筹资活动现金流入均值为129亿元，同比增长30.2%，筹资规模实现新的突破。百强企业抓住新一轮的融资潮，在银行贷款、信托等传统融资渠道的基础上，积极主动地创新融资渠道，降低融资成本，保障企业稳健发展。除此之外，百强企业2016年不断创新融资工具，一方面通过强化与基金的合作、布局基金业务解决资金缺口。

政策收紧融资渠道受阻，未来暗藏偿债隐忧

自2016年7月政治局会议提出严控资产泡沫后，一系列调控政策不断出台，同时对融资渠道的限制扩大至私募资管，2017年房地产企业将面临资金端和销售端的双面夹击。部分扩张激进、大手笔投融资的企业将面临较大的流动性压力和债务兑付风险，谨需未雨绸缪，保持资金运作的顺畅，防范现金流风险。其中，在热点城市投资过于集中的部分房企，后期运营中或面临资金难以覆盖成本支出的风险；部分近年来短期债务发行量较大的房企，将面临集中偿债期的资金兑付压力。