业内人称房地产牵一发而动全身 应尽早开征房地产税

　　始自2015年下半年的又一轮房价上涨，在持续的高压政策面前却步。截至目前，已经有20余城市加码调控。2017年因此可能成为过去十年来房地产调控政策最严厉的一年。

　　在中国经济基本面未发生大的改变，经济下行压力依然存在的情况下，房地产去库存以这样的一种戏剧性方式演进，出乎所有人预料。在此轮调控前，不仅一些热点城市一房难求，甚至三四线城市也开始出现房产热销的局面。而对于中国买房人来说，不论你是谁，被界定为刚需还是投资客，面对的似乎是不变的问题：房价还会涨么？现在要不要买房？如果说，过去十年的任何一个时点上，答案是肯定的——买房无疑是一件正确的选择，那么现在呢？或者换句话说，房价是否已经见顶？

　　朱宁说自己回答不了这样的问题。身为清华大学国家金融研究院副院长，他说：“这个是最难的一个事情。我也不尝试做这个事情。”

　　2016年，朱宁用中英双语出版了一本书《刚性泡沫》。在这本书中，他写道，相对于房租和居民收入而言，中国房地产价格很可能已经不能简单地用高昂来描述。中国房地产行业的高估值，很难通过市场经济理论，或者当代金融理论框架来解释，而是必需要通过中国政府，特别是中央政府向整个经济，特别是经济中的某些特别部门，提供或隐性或显性的刚性兑付的担保，以达到吸引更多资金流入这些投资领域，保证投资者的投资收益和投资本金的安全，和强化投资者预期的政治经济学分析视角才能理解。

　　这是朱宁的视角。多年前，他在耶鲁大学攻读金融学博士，导师是罗伯特-席勒。2013年，席勒因对资产价格实证分析方面的贡献获得诺贝尔经济学奖，也是行为经济学的开创者之一。2014年席勒访华期间，朱宁与席勒做过有关中国房地产的讨论，席勒当时的回答是：还没有掌握足够的证据来断言中国的房地产市场处于泡沫，“虽然直觉告诉我房价已经非常高了”。不过他又说，我们很难在泡沫破裂前确切地知道这是一次泡沫，对房地产泡沫的预测就更难。

　　过去两年中，朱宁一直是房地产泡沫的警示者。在他看来，比较可怕的是大家都用一个很短的视角去看今后长期的趋势，“我觉得人特别容易犯这个错。这可能是形成泡沫最深层次的行为的原因”。

　　也正是基于此，在提交给某官方权威机构的一份书面意见中，朱宁曾给出过他对政策的思考和建议。

　　朱宁提出，应该采用更加多元化，有包容性的经济发展目标，同时在官员考评体系中更多纳入诸如财政可持续性、居民幸福感满意度、环境保护和公共设施提供等更加多元的考评指标。他认为，鉴于房地产和相关行业对于中国GDP增长的直接和重大贡献，以及政府官员考评体系长期偏重短期GDP增长速度和地方政府财政主要来源于房地产及相关领域，地方政府有强烈的推高当地地价房价、拉动当地经济增长速度的动机。

　　朱宁坚持，应该尽早开征房地产税。他相信征收房地产持有环节税收，既有利于抑制房地产领域投资投机需求，也有利于为地方政府提供稳定可持续的税收来源，从而减弱地方政府推高地价、增加土地出让收入的动力。

　　某些城市的房价高企，一方面和人口流入、需求增加有关，一方面也是由于地方政府限制土地和新开工项目供给，人为地制造供不应求的气氛和恐慌性购买的基础。基于这样的判断，他建议增加土地供应、经济适用房及廉租房的供给。

　　朱宁被称作行为经济学的中国传承者。朱宁开始做经济研究时，主要是研究微观经济行为和市场的互动关系，比如他有一篇论文分析股指期货对投资者行为的影响。但是在回到国内的这几年，他逐渐转向了宏观研究。他觉得行为经济学也许适合于回答这些问题，尤其是在中国。

　　以下是采访实录。

　　关于泡沫的机理

　　过去10年里面的四次调控，已经教育了所有的买房者。买房者相信，政府希望房价不要上涨的太快。这有点像2015年的股市，大家说政府希望长牛和慢牛——虽然实际并不是这样。

　　我特别想说的是，一旦形成预期，投资者就会觉得说，政府给我形成了某种兜底和担保；一旦觉得有担保，就会加杠杆，加大投机的力度和资金。这种投机的预期一旦形成，其实跟通货膨胀一样——如果大家看到一个价格只涨不跌，那么所有的资金和资源都会投到这里面来。所以，如果采取任何行政的手段压制这种泡沫或上涨，只是短时间压一下，一旦退出了调控肯定还会报复性的上涨。这种预期不扭转，暴涨的情况就可能继续出现。

　　在泡沫里面，预期决定了所有的事情。在这里面可怕的事情是，因为这个价格是人为推高的，而且是被预期上涨推高的，一旦不上涨，不会横盘，不是涨就是跌。在低位下跌，风险相对比较可控，但如果是在高位很大幅度的下跌，风险是很大的。这不仅仅是购房者的风险，更大的风险在于银行体系或整个经济。

　　我原来是一个比较微观的经济学家，现在比较多地从行为的视角谈论比较宏观的话题，也是这个原因。

　　开始写《刚性泡沫》有两个目的，一个是帮助国际投资者更好地了解中国和中国经济。那时候还是2014年，我觉得，对于房地产泡沫，如果当时推出房地产税，或者增加某些核心地区的房地产供应，对于稳定房价其实是有帮助的。那时候从我的观察来看，其实限购不是特别有效，而限贷比较有效。现在很大的问题是，不管政府出什么政策，即使本来是利空的政策，大家也当利多来读，因为大家会觉得，你现在不让卖，那你以后让卖的话，还能卖个更好的价钱。

　　在2008-2009年金融危机的时候，房价出现过一轮调整。然而因为随后的政策支持导致大家很快就忘记了这一点——即房价是有可能下跌的，其实那时候北京和上海的房价跌过10%甚至20%，郊区可能在30%左右，这是不小的下跌幅度了。但是因为政策本身没有让市场扮演一个调整供给与需求的角色，最后反而是限制了市场，进一步加强了政府的刚性担保和刚性兑付。这种东西会自我强化——房价涨了两年之后，买房者可能觉得明年上涨的概率是55%，涨三年的话他可能会觉得是65%，如果涨了5年，他会觉得房价上涨的概率是100%。

　　这是很可怕的，老百姓忘记了房价是会下跌的。比较有趣的是，就房地产市场而言，你必须要区分一二线城市和三四线城市。其实很多三四线城市即使今年涨了之后，还没有回到其历史峰值。大家可能意识到了，那些市场可能再也涨不回他的历史峰值了。所以，我们看，虽然货币供应量每年11%——12%的增长速度，但是有一大块市场投资人是不会去碰的。这会导致一旦投机起来，他去碰的那个市场投机的强度会比原来更大。