北京多高端住宅项目提价受限 申请预售证未获批

　　“光定价就跟建委谈了四五轮，实在太艰难了。”位于北京市昌平区一别墅项目负责人告诉《每日经济新闻》记者，其原本打算以10%的涨幅来定新一期的入市价格，但被建委驳回。最终，该项目以与去年11月入市的一期几乎持平的拟售价格获得了预售许可证。“没有办法，不然真的不给批证。”该负责人无奈地说道。

　　近日，有媒体报道，由于定价过高，开发商又不愿降价，北京市住建委目前押了近40个项目的预售许可证，住建委也正与开发商就一些项目协商如何调整价格。有消息人士告诉《每日经济新闻》记者，原本计划在3月后入市的多个高端项目，都暂缓了开盘时间。

　　高端项目入市难

　　一边是建委对于预售价格的严控，一边是开发商不愿轻易松口的报价。进入5月以来北京楼市的尴尬局面持续发酵。

　　《每日经济新闻》记者查询北京市住建委网站统计数据发现，截至5月26日，共有13个项目取得了预售许可证，其中销售均价在每平方米4万元以上的高端项目仅有一个入市。

　　住建委网站显示，九章花园于5月12日取得了预售许可证，该项目拟售均价为75166元~88705元/每平方米，目前已成交2套，成交均价为77664元/平方米。

　　记者看到，在5月22日取得预售许可证的观山悦家园项目，项目本期入市的拟售均价为19486元~21833元/平方米，而该项目去年推盘的拟售价格为18714元~22092元/平方米，价格几乎持平。“按理说10%的涨幅是很正常的，但现在却不能获批。”该项目的销售人员告诉《每日经济新闻》记者。

　　作为最适合高端楼盘入市的季节，这个5月显然有些冷清。相比今年5月以来，只有1个高端项目入市的市场现状，记者统计了去年同期入市的项目，不难发现，入市项目缩减的同时，高端项目的入市数量也随之缩水。根据住建委网站上显示的信息，去年5月入市的项目为25个，其中均价在4万元/平方米以上的项目共有三个。

　　“目前我们计划在8、9月份开盘，均价是在5万元~5.5万元/平方米。”华润橡树湾的销售人员告诉记者。而据消息透露，该项目最初计划的入市时间是在今年4、5月份，最初计划的均价在4.8万元/平方米。“现在开不出来，因为我们还没有拿下预售证。”销售人员说道。

　　“限价政策对高端新盘造成的影响非常大”，丽兹行市场研究中心郑海燕对《每日经济新闻》记者说道。

　　根据丽兹行豪宅研究院的数据，今年2月初到5月中旬，高端楼盘入市项目仅望京茂家园与润景名苑两个项目，成交量仅14套，不足以支撑整个新房市场。亚豪机构市场研究总监郭毅也告诉记者，继2月份后，4月份北京别墅市场再次出现“零供应”。

　　“基本上计划在4、5月份入市的多个豪宅项目，入市计划都被搁浅了。”有消息人士告诉记者。

　　市场分化明显

　　在当前提价难以入市的局面下，许多项目对售价讳莫如深。

　　“目前价格还没有定，开盘时间也不好说。”在《每日经济新闻》记者的走访中，多个高端楼盘都表示，在预售证没有拿到的情况下，一切都还未知。对于售价如何，更是闭口不谈。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，由于目前对预售价格的审核较为严格，因此在取得预售许可证之前，楼盘多采取价格保密的策略。

　　据了解，保利2011年从中国兵装旗下公司接手的蓟门桥地块，自2010年3月初出让至今已三年，而命名为“保利康桥”的蓟门桥地块也将于今年10月入市，这一昔日高价地项目的入市自然吸引了诸多关注。据记者了解，目前该项目已进入前期施工阶段，但价格仍未确定。

　　同样值得关注的还包括招商地产九龙仓以及华侨城共同持有的来广营地块。该地块是由招商地产和九龙仓在2012年2月以底价23.7亿元联合竞得，而华侨城则于2012年12月入股该项目，最终由华侨城、招商地产及九龙仓分别拥有33%、34%及33%股权。

　　虽然当时是以底价拿地，但成交楼面价却达到12523元/平方米，为来广营区域最高。

　　据《每日经济新闻》记者了解，该地块预计在今年第四季度首期入市，“也有可能会推迟到明年年初。”深圳华侨城股份有限公司相关人士告诉记者。而对于预售许可证的申报，该人士表示，“预售(证获取)的时间估计会推迟半个月或者一个月。”

　　分析人士向记者指出，从该地块的楼面价格及周边项目售价看，定位肯定偏向高端，但高端市场受政策影响，提价空间有限。

　　值得注意的是，相比一些难以获得入市资格的项目来说，一些处于销售中后期的项目则抓紧了入市的机会。

　　位于万柳区域的五矿万科·如园项目在经历了一年半的销售后，又推出了240套房源入市，作为区域内的高端项目，如园目前累计销售额达25亿元。对此，北京万科副总经理肖劲告诉记者，万科将以顺势而为和积极态度应对市场压力。以如园为例，即使在限价新政下，项目北区即将入市的产品在非毛坯、园林等方面也都做了升级改造。

　　“公寓豪宅产品因总价偏高，客户群小等特点，推盘节奏普遍较慢，销售周期也较长，现房销售、尾房销售现象较为普遍，这也使得限价令只能影响到未上市的地块，以及未取得预售证或销售证的项目，反而使得正处在销售中后期的项目更加珍惜可以把握的提价机会。”任启鑫告诉记者，在当前高端需求仍然强劲、四环内供地及项目渐成绝品的态势下，开发商惜售情绪越发明显，导致新增供应的平价入市仍然难阻整体成交均价、报价的双升势头。