东莞楼市成交低迷开发商抢本地客 商业公寓受宠

　　商业公寓不限购受市场青睐

　　住宅限购升级下，由于商业公寓不限购不限贷，开发商们推公寓产品的积极性普遍较高。据东莞中原研究部监测数据显示，2017年5月分别有阳光城MODO、清溪碧桂园锦多宝和碧桂园东江月共供应公寓900套，全为商业性质公寓，占全市比重达22%。

　　事实上，过去几年在非住宅产品中，商业公寓在东莞大行其道，2016年更是供需两旺创下新高，占全市商业公寓的供应量和成交量的比重分别为88%、74%。而自今年4月东莞楼市对住宅进行限购后，商业公寓受欢迎的程度更是与日俱增。

　　东莞中原研究部有关数据显示，城区公寓或具地段优势的公寓项目越来越多。统计数据显示，东莞商业公寓项目产品主打小户型产品（30—60平方米），从供求关系来看，小户型产品便于控制总价，迎合市场投资客低总价、低首付需求，最为畅销。数据统计显示，投资者对总价60万元以下的公寓接受度最高，低总价、小户型是市场成交主流。

　　业内分析，从商业公寓的购房群体来看，青年置业者、投资型客户、自用办公群体、限购无资格外来客户是购买公寓的主流，商业公寓投资属性更突出，交通、城市配套、商业氛围、区域价值是核心关注点，因此，城区、经济强镇的相关因素通常更具优势，更能够支撑房价。

　　不过，经济强镇也可能因存量较高，面临较大去货压力。从截至今年4月底的各镇街存量项目个数来看，南城、莞城、樟木头、寮步的存量占比皆超过10%，去货压力更大，以寮步为例，目前，商业公寓存量项目最多，达到了7个。而南城随着商业公寓的集中入市，最终以6.37万平方米现有库存，位居存量面积榜首。

　　而未来商业公寓的潜在供应，还会为商业公寓市场带来更加激烈的竞争。优房超·瑞城搜监测数据显示，未来3年预计东莞商业公寓会有47个项目供应，约164万平方米，其中城区108万平方米，占总量的66%。

　　研究机构综合分析认为，南城、东城、莞城是竞争强度最为激烈区域，不过，这些区域经济实力雄厚、服务业发达、需求量大，同时也是投资热点区域，兼具优势和机遇。此外，横沥、清溪、洪梅、望牛墩、高埗5个镇街，由于商业公寓产品是首次入市，为新兴区域，需求得到释放，有望迎来机遇。

　　住宅库存消化周期已拉长

　　成交量持续走低的背后，是楼市库存量的回升。

　　东莞楼市新政后，市场观望情绪浓厚，实际成交量持续下行，5月住宅库存量快速走高。据东莞中原研究部数据监测，5月份东莞全市住宅库存面积约437.07万平方米（合计36922套），按面积环比上升10.44%，同比上升30.83%，消化周期迅速拉长一个月，供过于求格局逐渐显现。

　　从物业分类来看，5月底洋房、公寓和别墅的库存量分别为285.49万平方米、52.55万平方米、99.03万平方米，消化周期分别为6.3个月、8.0个月、12.5个月。

　　受限购限贷影响，洋房和别墅成交整体持续低迷，消化周期不断拉长。尽管商业公寓不受新政影响，成交依然保持不错的热度，但由于公寓新增放量较大，供应节奏快于消化速度，库存快速走高，消化周期也随之拉长了1.2个月，但仍然保持在历史低位水平。

　　由于大部分深圳客失去在莞购房资格，目前许多项目拓客策略回归本土，已有较多项目开始跨区域深挖客户，随着后市供应逐渐放量，跨区域抢客战将更为激烈。

　　同时，近两个月深圳新房成交量有所上涨，势头走好，反映深圳客逐渐回流深圳市场，且东莞二手房以及惠州市场分流作用也比较大，东莞新房市场压力较大。

　　“如今银根逐渐缩紧，资金回笼压力进一步加剧，建议开发商们合理定价或适度让利尽快跑量，资金回笼宜早不宜迟。”东莞中原研究部相关负责人说。

　　6月实际成交量或将上升

　　记者通过走访多个楼盘发现，自4月下旬开始，许多项目尤其新盘都在紧锣密鼓地蓄客，本来预计5月入市的部分项目考虑客户储备量未及预期、工程进度慢等因素已延迟至6月开盘，6月又是房企们年中业绩冲刺关头，预计推新的项目会比较多，尤其品牌房企旗下的项目很有可能持续加推。

　　据东莞中原研究部监测数据不完全统计显示，分别有新鸿基·珑汇、万科中天城市花园、南部湾万科城、保利锦城等20来个项目开盘或加推，新增供应活跃放量，有可能是新政后首波热潮。

　　业内人士分析，5月传统旺季遇冷，许多项目认购成交依然较弱，又从端午节假期楼市人气回升明显乏力看出市场观望情绪浓郁，预计限购下6月客户观望依然较浓，市场成交受阻。

　　由于6月许多房企积极推新冲刺年中业绩，新品供应大幅放量有助于刺激刚需客加快入市，激活市场成交，预计6月实际成交量会有所上升。至于回升幅度大小，开发商合理定价仍是关键。

　　价格方面，由于内外有效需求不足，市场持续低迷，价格下行压力较大。部分开发商迫于资金回笼压力，可能会在价格上稍作下调，接下来市场价格或松动，降价促销现象或逐渐增多。