同策张宏伟：对2017年下半年上海楼市趋势的看法

　　二、有关商品住宅政策及趋势：下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩

　　虽然老张对这轮楼市向来都是看空的，并且这轮调控政策及市场也确实向“空”的方向发展，但是，老张还要再补充一下，无论是历史上的哪一轮楼市调控，政府的整的都不希望市场大起大落，也就是说这次调控也不希望大跌，当然也包括未来也不希望大涨，平稳发展仍然是未来上海商品住宅市场对的基调。

　　不过，从政策面来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。笔者预计，十九大之前，甚至2018年“两会”之前，上海楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。就上海而言，我们看到本次调控区级政府在楼市调控上发挥的主导作用越来越大，成为本次调控的主体，在市场监管与“大检查”等方面直接面对市场，执行力度也相对较强，这也成为本次调控效果很快见效的原因之一。

　　从上海商品住宅存量面积来看，截止2017年6月18日，上海市商品住宅市场累计成交面积318万平方米，同比下降51%，成交均价47273元/平方米，因中高端占比增加房价同比上涨35%。截止6月18日，上海商品住宅存量面积虽然仅仅有602万平方米，但是市场去化速度由去年1-9月的月均124万平方米左右，降低到1-5月月均57万平方米。从单周交易量来看，现在单周的平均交易量（5月至今）已经降低至15万平方米/周，甚至个别周已经降低至10万平方米左右，这个量是2014年年中当时上海楼市深度调整期的交易量。同时，上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的10.5个月左右（按照今年1-5月月均去化速度），笔者预计随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，今年三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至12个月甚至15个月以上，届时，从指标意义上上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在5-6月甚至下半年等因素，注定上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”；进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

　　从目前上海楼市反应情况来看，尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，已经有部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。笔者认为，到了下半年，处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多的房企会房企自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。

　　此外，外围市场的调整压力极有可能会进一步加速上海楼市调整，比如过去两年房企上涨幅度较大的城市：深圳、苏州、南京、厦门、杭州等等，一旦这些城市率先进行市场调整，也会影响到上海市场的预期。从市场个案情况来看，目前已经出现深圳奥宸资金断裂的问题，而这并非个案，据笔者了解，当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业是为了调整市场布局。同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。

　　三、有关商品住宅个人按揭信贷政策。

　　自2015年下半年以来，信贷政策相对宽松导致上海楼市量价齐升，去年10月份调控从严执行后，上海的个人按揭政策明显从严。笔者通过部分商业银行沟通，当前上海的按揭政策表现为“规模控制+窗口指导”，房贷规模短期内不会松动，因此，信贷政策目前不会过度刺激楼市出现量价齐升，未来楼市成交情况仍然会受制于目前的个人按揭政策的从严的影响，比如通过房贷政策从严执行杜绝“假离婚”、补交社保纳税证明等形式购房，抑制投资投机等等。

　　此外，伴随着银行放贷规模的减少，银行势必会通过提高利率保证个人按揭业务的利润，因此，上海个人按揭贷款利率也会提升，当然，包括首套房和二手房。至于影响，自然不用多少，购房者还贷成本提升，购房需求会短期内下降。

　　四、有关二手房:二手房进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。

　　“沪六条”之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房由去年3月份的5.66万套最高值急剧将至12月份的1万套左右，明显低于去年3万套左右的月均去化量。

　　步入2017年，1-3月前两个月仍然维持1万套左右的量，尽管3月份达到2万套左右的“小阳春”成交量，但是4月，上海二手住宅成交15400余套，环比下降19.6%，同比下降9.2%。3月2万套的成交量并未企稳，4月伴随成交量下跌房价窄幅震荡，横盘特征显现。2017年5月，上海二手房住宅市场总成交量为14882套，环比继续下跌5.62%。

　　从下半年二手房趋势来看，预计今后几个月的成交套数由原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月1.5万套左右，下半年二手房交易也出现迅速降温，买卖双方将进入新一轮的市场博弈，也即将步入“有价无市”的状态。中介们2015年以来迅速扩张的局面就此而至，笔者可以预言，下半年上海二手中介将出现大面积关店潮（其实，现在二手中介们已经开始缩减人员编制，部分中介已经开始裁员关店）。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场，由于二手房市场今年以来步入调整期，下半年还会进入新一轮的市场博弈，甚至步入“有价无市”的状态，也就意味着新房市场置换的动力大幅降低，二手房的市场变化进一步影响新房的市场，导致新房市场交易量陷入低谷期。

　　五、上海是否会“限售”？

　　限售”政策作为一个新的楼市调控政策，虽然只是普普通通的“限售”两个字，但意义非凡，截止目前为止，厦门等至少32个城市楼市出台“限售”政策，那么，上海会不会出台限售？

　　笔者认为，会，如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市当中今年市场仍然存在反弹情况，那么，“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温，上海作为一线核心城市也不例外。