华远地产董事长任志强：谈城镇化发展进程

　　城镇化发展过程，从全世界普遍发达国家来看，大概经历从低城市化率到高城市化率过程，通常在30%以下的城市化率发展速度比较慢，这样一个发展阶段的时候，人们不需要到城市去，可能大多数是以农业为主发展的过程。

　　刚才很多人都说，是经济发展的因素导致城市化的进程，那么通常在加速过程是在城市化率达到30%以后，才进入加速发展过程，就是越发展越快，上升曲线是非常高的。通常到了70%以后通常进入平缓阶段。

　　那么房地产和城市化率发展相匹配的，当城市化率越快的时候，房地产发展越快，尤其是一手房建设。而达到70%城市化率以后，是以二手房交易为主了。

　　那么它通常分为这样几个阶段。第一阶段就是农民从农村进入城市。实际上我们从前一阶段都是这个过程，就是农民进城。我们看到城市化发展过程当中，相当多是农民工的问题。第二阶段就是中小城镇向大城镇集中。

　　刚才伍力说德国情况不是这样，大城市很小，实际上这就是第三个发展阶段，就是市中心或者城中心向郊区转移，然后逐步形成第四个阶段“城市群”。

　　德国比较典型的，就是除了柏林以外，其他城市都是城市群概念。柏林周边几乎都没有，基本上是空心的核心城市。

　　德国这种情况，为什么没有在中国出现呢?基本上也没有在亚洲出现过。我觉得在中国没有出现，或者永远不可能出现的原因是土地不可能私有化。德国土地是私有化的，曾经跟我们合作的一个德国人，他有很多山林、庄园，为什么?有钱就可以在农村买一大片土地。这一大片土地先有庄园，然后有附属人员增加，然后就开始有一个小镇，增加医疗就建一个医院，增加教育就建一个教育，于是形成一个小城镇，基本上是这样一个发展过程。

　　财富可以向城市之外的地区转移，我可以自由买卖土地，中国不行。富人到农村买一片土地，建小产权房，政府给你拆了。或者你转身变成荣誉村民，然后在农村买一片地盖一个房子，但是财富没有办法转移，这就中断了。中断了，就导致大家继续往大城市跑，所以在中国永远没有第三步和第四步，只有第一步和第二步，而且还继续加剧第一步和第二步。

　　我们可以看到现在中国城镇化率52%，它还是随着经济增长而变成城市化率高速发展的过程。但是我们的发展极不平衡，一线城市基本上城市化率60%，可是为什么没有超过70%以后平缓下来呢，就是因为没有办法向周边转移。

　　去年的时候，我们可以看到一线城市的投资是减缓的，三四线城市投资是迅速上升的。但是现在一季度我们看到一线城市在迅速上升，三四线城市在迅速下降，这就是城市在人口变化当中的压力。40个重点城市，价格上升趋势还在增长。

　　背后就是这些城市的人口在迅速增长，而另外一些城市，二线城市平均只有50%城市化率，三四线城市只有40%城市化率，而有一些省份只有40%的城市化率。

　　高城市化率主要体现在农民向城市集中，中小城市向大城市集中。所以我们看到大城市城市化率远远高于平均水平，而三四线城市远远低于平均水平。

　　城市化率低的城市以一手住宅为主，同样城市化率高的城市现在更多开始从事商业和第三产业，比如说办公楼。办公楼主要来自于第三产业的比重提高，它是因为第一产业和第二产业劳动人口迅速减少，而第三产业的劳动人口迅速增加，这样一个发展过程，才让这些地区有了大量的写字楼和商业设施，否则来住的地都没有。因此初期阶段住房仍占主导地位。

　　我们抗美援朝之后，基本上国内没有太多战争了，于是开始城市化建设。韩国也一样，抗美援朝之前，韩国打的一塌糊涂。所以我们有一个很著名的江南style，为什么叫江南style，它实际上说江南一些年轻人怎么发财。

　　就是在战争年代为了保护首尔，江南一片平地，它作为战争的缓冲区，靠一条河保住首尔地区，因为它离北朝鲜近了。

　　现在战争消失了，现在的江南有点儿像上海浦东，那些穷人是通过土地转让变成很富的富人。那么江南style原来是讽刺这些靠土地发财的年轻人，但后来慢慢向其他方式转变。

　　而我们和他们差不多，但我们现在相差了三十年左右的时间。改革开放之后，我们才有了经济发展和城镇化的需求。

　　目前我们和世界平均水平还差20%，如果连平均水平都赶不上，要赶上发达国家的水平就差的更多。换句话说，我们远远滞后于一个正常国家的发展阶段，所以我们城市化率还远远滞后于合理的水平。为什么中央领导人会提出城镇化是未来发展的动力，不管用不用行政手段去促进城镇化，经济发展都是这样。而现在用行政手段推动城镇化，可能就会出现很多很多矛盾。工业化达到46.8%，而城镇化只有52%左右，这两者为什么这么相近?就是因为我们没有利用城镇化速度来满足工业化需求，导致工业化配套设施没有。

　　第一就是劳动力没有了，于是我们的工业化只能靠农民工。如果在国际上发达国家来看，40%几的工业化，城镇化率接近75%因为工业化有大量的物流服务等各种需求，必须有满足第三产业的时候，才能让工业化迅速增长，但中国相反。于是出现特殊情况，国外都在讨论2008年中国外贸出现大幅度下降，而中国人口没有出现大量失业，因为中国的农民工可以回家。