中房研协：房地产行业未来十年将迎来镀“金”时代

　　图6：中小型房企发债利率更高

　　资料来源：WIND，天风证券研究所

　　从借款期限来看，大小房企长期借款比例上升带动房地产投资，但大型房企的长期借款占比高于小型房企。目前大型房企长期/短期借款比例为5~6之间，而中小型房企该比例仅为4。

　　长期借款占比较高使大型房企较中小型房企更具备持续开发投资的能力和意愿。此外，大型房企凭借更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势，需要警惕小房企的兑付风险。

　　图7：大型房企长期借款/短期借款比例高于中小型房企

　　资料来源：WIND，天风证券研究所

　　从抢地到抢股权，房地产行业正在加速集中

　　图8：房企长期股权投资绝对量提升

　　资料来源：WIND，天风证券研究所

　　房地产行业长期股权投资绝对量呈现出逐年上升的趋势。一个原因是房地产商通过长期股权投资替代招拍挂拿地，开发商的竞争从抢地转向抢股权。另一个原因是2015年以来地产商以联合体形式抱团拿地的情况越来越多，这个和汽车厂商抱团研发制造是相同的道理：产品结构趋同，超额收益消失，采用抱团方式分散拿地风险。

　　大房企的长期股权投资增量和占比非流动性资产都显著地高于中小房企，显示出行业加速向大地产商集中的趋势。

　　负债端，大房企融资多元化、资金成本低、久期长，小房企融资结构单一且成本高、久期短。资产端，大房企在拿地和长期股权投资两条跑道并行挤压中小房企。

　　镀金时代，从融资到投资，马太效应凸显。

　　图9：大房企VS小房企长期股权投资占非流动资产比例

　　资料来源：WIND，天风证券研究所