5月多项指标暗示京楼市下行 中高端或成降价干扰

　　“国五条”细则实施的第2个月，京城房价或将进入下行通道。

　　相关机构的数据表明，北京楼市多项指标暗示房价下降的可能性加大。无论从一二手房、中低端产品，还是商品住宅库存等指标，都能印证这一点。

　　值得注意的是，中高端产品却与市场整体趋势相背，或成降价的最大干扰项。

　　一二手房行情不振 房价拉涨动力削弱

　　中原地产市场研究部统计的数据显示，截止5月26日，北京5月份新建住宅签约5693套，二手房住宅签约5062套，合计住宅签约10755套。对比去年同期数值，可以看出这一成交量正继续下探。

　　在北京“国五条”细则出台的第2个月，京城楼市继续降温。近3个月新建住宅成交量，截止26日，3月份16904套，4月份缩水为6801套。5月5693套，很难表现出强势的一面。

　　统计数据显示，截止26日，北京二手房市场3月成交37247套，4月份迅速回落至4390套。虽然5月份成交5062套略强于4月份，但相比3月份，也仅相当于七分之一的水平。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，从北京目前的数据来看，预计5月成交量可能低于4月份，整体市场博弈继续。虽然最近市场出现了高价地的现象，从而影响了房价之前的下探趋势，但对市场的拉涨影响还未明显出现。

　　上海易居研究院研究员严跃进分析，如果北京楼市在政策打压下一直呈现疲软状态，那么市场或已暗示，北京房价下降的因素已出现。

　　中低端物业交易疲软 或促降价

　　中低端物业也呈现出降温的态势。中原地产市场研究部统计的数据显示，150万元以下的住宅 ，截止27日，共成交2173万元，面积为16万平方米，占所有住宅的比例为38.85%。 相比4月成交3712万元、面积25.98万平方米、所占比例46.99%的同期数值，5月行情证实了下降态势。

　　150万元至200万元的住宅产品也是如此。截止27日，此类住宅共成交1125万元，面积为10.1万平方米，所占比例为20.12%。相比4月成交1790万元、面积17.14万平方米、所占比例22.66%的同期数值，5月行情也证实了其下降的态势。

　　对此，张大伟表示，200万元以下的物业成交仅占5月成交的59%，相比3月份的67.8%已显萎缩。特别是150万以下的物业萎缩最明显。

　　张大伟分析，供应结构已出现了变化。整体楼市中低端物业因为预售证监管严格，市场对此类项目有价格上涨的预期，因此导致了供应占比和成交的减少。调控继续收紧相关资格，导致了购房者一步到位心理的增加。

　　库存量不降反升 房价下跌动力呈现

　　衡量供求关系的库存量也同样呈现出新的特点。

　　克而瑞的数据显示，3月初，北京商品住宅库存为878万平方米。随着3月的大面积消化，3月末该数值下滑为794万平方米。4月楼市虽有降温，但依然难挡库存下降趋势。到了4月末，商品住宅库存下降为783万平方米。

　　然而，5月1日至27日的数据显示，北京库存的下滑态势受到了遏制，其库存量基本围绕760万平方米上下波动。甚至在25日库存量为753万平方米的基础上，26日该指标出现了反弹，达到了773万平方米。而27日该数值继续进阶，达到了774万平方米。

　　对此，严跃进认为，北京库存一改常态，呈现了止跌反弹的态势。前几个月的库存去化效果比较明显，库存量也呈现了下滑趋势。但到了5月份，尤其是下旬，库存量非降反升，表明了北京供求市场出现了新特征。

　　严跃进指出，如果单从该指标看，北京的房价上涨势头将受到一个阻力。库存下跌的趋势受遏制，且上升的苗头出现，都表明北京楼市供大于求的特征已呈现。这种市场结构的变化，是构成房价下跌的市场基础。

　　中高端物业回暖 或成降价最大干扰项

　　值得注意的是，中高端物业却异军突起。中原地产市场研究部统计数据显示，截止27日，北京新建住宅中，千万以上物业签约套数为138套，签约面积为3.8万平方米。在全市成交量有所下降的情况下，千万级高端物业的签约量相比4月的124套上涨了11.3%。该类型物业的成交占比，从3月份的1.28%上涨到4月份的1.57%，再上涨到5月份的2.46%。

　　“可购房源不足，导致刚需购房者逐渐开始观望。从整体市场减少的比例看，低端客户成交占比萎缩，导致了高端物业成交呈现了一个相对上升的态势。”张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，高端项目之前有一定库存，相比刚需项目，当前市场高端物业房源供应相对充足。

　　中高端购房者因为购房资格继续收紧，导致之前改善需求一部到位心理的增加。另外“国五条”虽然在北京落地最为严厉，但从全国范围看，房产升值的共识依然比较强烈。

　　同时，张大伟认为，从整体市场走势看，目前市场供需结构中，刚需低端房源的房价上涨预期最强烈，限价下的预售减少主要体现在低端物业中。如果限价房地块不加快供应，刚需将继续不平衡发展，这部分少量入市供应的项目很可能会因非毛坯等其他办法从而助推房价的上涨。

　　严跃进分析指出，虽然从一二手房、中低端产品以及库存等指标看，房价下降出现一个推手，但这中间却不能忽略中高端物业的干扰。房价形成过程中，中高端物业由于所占比例大，因此对于房价的上涨有最大的“贡献”。

　　他认为，虽然多指标暗示北京房价有下降的可能，但对于中高端物业这一最大的干扰项却不能忽视。