易居研究院李然：“租购同权”不断推进完善购租并举体系

　　时下“租购同权”成为网络新热词。本月广州出台租赁新政16条，最受关注的是提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，遂引发业界和社会热议。上海易居房地产研究院智库中心总监李然博士对此表示，搭建购租同权平台，以立法使得房东和租客双方处于相同的法律地位和享有同样的权利，这是推动购租并举，实现“住有所居”的切实有效的途径。

　　他进而表示，从包含16条新政内容的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》细则看，虽然目前“租购同权”仅限于保障承租人子女就近入学的权益，仍未突破户籍、人才绿卡、积分等硬性门槛，但“租购同权”是在住房领域实现公共服务权益均等目标所迈出的第一步，是租赁市场发展和房地产居住属性回归的旗帜，其意义十分深远。

　　“租购同权”是公共服务权益均等第一步

　　众所周知，公共服务均等的出发点就是公平与效率的统一。李然阐述道，从房地产改革来说，公共服务权益均等是承租人与出租人的房屋使用权益均等的重要内容，其最直观的，不拥有房屋产权不再成为获取公共服务权益的障碍。他曾在美国等考察房地产，在美国承租人与业主享有均等权益。以就学为例，美国公立中小学（含1年幼儿园），完全免费，就近入学原则并不以是否拥有房屋产权为划分。买不起学区房并不等于进不了好学区，在好学区租房子，凭租约同样可以入学。

　　公共服务权益均等的另一层含义，是对于承租人合法权益的保护。《美国统一住房租赁法》对于出租人纳税和承租人补贴，房屋出租硬件和维护，以及租约等租房领域的各个环节都有详细的条款。其基本原则是从根源上保证承租人的居住权，以及由此而延伸的出租人的广义公共服务权益均等。

　　反观我国，住房政策偏重“居者有其屋”，公共服务权益与房屋产权挂钩。这次广州明确提出“租购同权”，具有革命性，其深刻含义就是公共服务权益与房屋产权分离。通过公共服务权益的强化，赋予租赁行为在居住层面的合理性、科学性和经济理性。虽然当前广州的新政尚无法突破户籍等制度层面的约束，但却是迈出了具有开创性的第一步。

　　促进房产流通进入新的阶段

　　房产流通，是在交易过程中实现房产的使用价值和投资价值。不外乎买卖和租赁，即将房屋所有权和土地使用权转移，或将房地产使用权零星出售、分期出售。还有抵押，将房地产抵押给银行或信贷机构，从而取得贷款。

　　李然表示，房改这些年来，中国房地产市场的主要功能演变为买卖交易，交易产权，买房似乎成为华山一条路。房价反映土地价格、房产产品素质、经济发展状况等。实际上，交易还应该体现在使用权、收益权和处置权益上，这便是进入了租赁范畴。

　　综上所述，租购同权是将产权与公共服务权益分离，实现公共服务权益的均等。换言之，在租购同权之前，租赁价格与公共服务权益无关。之后，租金应该是房产使用价值的直接体现，与房产价格有直接关系的同时，还应该包括公共服务权益的部分。

　　租购同权，公共服务权益均等后，房产的流通将进入新的阶段。这表现在：第一，房产交易价格与租金的定价机制将趋同；第二，公共服务权益的均等会导致租金价格的提升，租售比将有所提高，一些发达国家租售比在3.4%-8%之间，我国还有上升空间；第三，短时间内租赁市场发展对交易价格不会产生显著影响，但公共服务权益均等一定会在长期内削弱购买需求，租购同权才能保证租赁对交易价格实现制衡。

　　实现“租购同权”的四点建议

　　诚然，要实现租购同权需要逐步探索。目前增量租赁市场尚未大规模启动，而存量物业领域推进租购同权必然面临实际的障碍和压力。这主要是由于当前我国住房租赁市场的出租人主体是持有个人产权的散户，像一线城市上海，自然人出租的市占率为90%以上。政府持有产权的公共租赁住房，从事托管经租的企业不拥有产权物业，而所占市场比例均有限。

　　产权归属的不同，如何体现购租同权，保证产权人最大权益的同时，保障承租人公共服务权益的均等，并实现最大化的市场效率。李然博士提出五点思考：

　　第一，租赁性用地的确立。这有助于在产权与公共服务属性相关联的层面，从源头上实现公共服务权益均等。如政府主导的公共租赁住房就有条件在政府所属公共服务资源上，对承租人实现权益均等。上海最近首批公开推出的位于张江和嘉定新城的两幅全租赁性用地就是这方面的一次探索。通过对租赁住房，乃至相关公共服务的统一规划，必然有助于实现租购同权。在租赁经营企业角度，实现租赁性土地的市场化运作，开发商进入持有租赁经营领域，将不仅有利于改变当前租赁经营企业的“二房东”模式，也将有利于在公共服务资源提供的角度实现市场化和权益均等。

　　第二，实物补贴与财务补贴的并行。公共租赁住房、租赁企业的经租物业在租赁市场所占比例不高，而在未来公共服务权益均等化的愿景下，租赁住房供应的不足将更加显现。实物补贴的方式将一直存在，即政府主导公共租赁的供给仍然不可或缺。另一方面，美国等住房租赁市场发展的经验也表明，财务补贴更有助于促进人口流动，实现公共服务的自然选择，进而实现权益上的均等。同时，财务补贴的关键是在承租人与出租人之间形成资金的流动，进而促进市场交易的规范化和活力。而从计税的角度，对于租赁的集中运营进行鼓励，也是成功经验。

　　第三，REITs成为租赁运营融资新途径。公租房领域的企业代建政府管理批租模式，租赁企业的二房东模式和大量散户出租人出租管理的模式，是当前租赁市场运营的三大主流。REITs不仅可以作为融资的新途径，更是促使社会投资租赁性住房和实现租赁住房产业分工的新途径。

　　第四，私有性公共服务资源作为必要补充。公共服务资源的稀缺是造成当前享有权益不均等的重要因素之一。以就学为例，私有优质教育资源的稀缺一定程度上加剧了公共服务享有权益的不均等。鼓励私人机构进入教育等公共服务资源领域也是发达国家的一贯做法。私人公共服务资源源头上切断了房屋产权、居住地与享有权益之间的联系，这也更有助于通过市场化的手段，促进权益均等。

　　第五，企业的主导。美国住房租赁市场的市场化水平非常高，根据各类租赁住宅享受政府租赁补助的情况看，88.1%的租赁住宅单元未享受政府租赁补助，而占总量11.9%的享受政府租赁补贴的租赁住宅单元中，还有许多也并不是由政府投资、运营的公共住宅，而是由私人(包括个人或企业)持有并经营的市场化租赁住宅，其租赁补贴采取承租人享受住房券、房东享受各类税费减免等形式。因此，即使采取保守估计态度，全美租赁住宅中，市场化运营的单元占比应在90%以上。在我国，上世纪九十年代，房屋产权的确立使得企业成为房地产市场的主导。因此，未来公共服务权益的均等化，也必将使得企业在租赁市场中实现主导。