易宪容：靠什么才能实现中国住房市场的真正转型

其次，高房价死结之所以难以打开，还在于在落实“国十条”上的两大困扰。由于住房市场具有投资与可消费的两栖性，尽管“国十条”的宗旨十分明确，但在落实具体政策时却会被一些模糊不清的观念捆住手脚。因为，如果住房是以消费为主导的市场，那么这个市场发展及价格是由市场的供求关系来决定的，而不是住房购买者的市场预期来决定的。在这样的住房消费市场中，价格高了，需求就减少，住房供给就增加；而住房供给增加，价格又会下行，住房需求又会增加。如此循环往复，住房市场就会在这种住房供求关系与价格变化的互动中发展与繁荣。而住房价格的预期是将住房作为投资品时才会有的概念。在以投资投机为主导的市场中，住房价格和住房供求由住房市场的预期来决定。住房投资者的预期不仅决定住房市场价格，也决定了住房市场的供求关系。而住房投资者的预期既取决于当前的金融市场条件（比如信贷可得性、利率及杠杆率等），也取决于住房购买后的赚钱效应。在住房投机投资市场，投资者对价格不敏感，其对住房的需求则是无穷大，因为他们所关注的是所购买的住房能以更高价格卖出。所以，高房价与住房市场预期管理都是住房投机投资的特征。可是，房地产政策在强调宏观调控时，往往都强调稳定市场，甚至把稳定市场预期作为建立住房市场房地产宏观调控政策长效机制的核心。强调房地产宏观调控是稳定预期或预期管理，那不就是假定这是住房投机投资的市场么？

促使投机投资为主导的住房市场向消费为主导的住房市场转型，无论老牌市场国家还是新兴市场国家，早就形成了一套行之有效成熟的经济杠杆及法律制度。笔者以为，借鉴这些经济杠杆及法律，足以让国内以投机投资主导的住房市场向消费为主导的住房市场实现平稳转型。可惜，我们迟迟没有迈出这一步。事实已证明，限购令、限价令及限利政策等，负面效应过强，不仅使得以经济杠杆为主导的房地产宏观调控变得越来越复杂，而且也为地方政府化解中央政府的房地产宏观政策“创造”了种种条件。

国内住房市场若不能转型为一个改善全体居民居住条件的市场，就无法从根本上回到健康发展的轨道。这是实现中国房地产市场向新形态平稳过渡所面对的最大困境。