房地楼市遭遇三年来最惨黄金周 持续低位运行成常态

　　黄金周楼市遇冷，热点城市网签平均跌幅达8成

　　黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。此外市场分化持续，三四线城市整体成交依然维持高位。

　　数据显示，北京新建住宅前7日网签116套，二手房网签27套，均是2009年来的历史最低值，新房和二手房合计网签量仅143套，同比跌幅达到了65%；上海前6日网签新建住宅147套，同比跌幅达到了78%。南京前6天新房网签量为312套，同比去年同期的844套下跌了63%。今年十一假期前后，广州总推货量2090套，较去年同期跌65%；总成交货量872套，较去年同期跌78%。此外，包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。

　　这种成交下跌，是今年整个市场行情的延续。根据1-9月统计数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%。二线城市之前的热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。

　　（数据来源：中原成交系统）

　　多个热点城市黄金周成交大跌，原因为何？

　　这个黄金周，除了北京楼市成交惨淡外，全国多个一二线热点城市成交量也同比大幅下滑，创2014年来的新低。

　　最新统计数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交出现了明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了8成（部分城市网签数据暂停）。预计，今年8天黄金周将给热点城市10月数据带来非常大的影响，热点城市10月份成交数据均将创年内最低，甚至低于春节月。

　　对于热点城市黄金周网签量同比跌幅近8成的主要原因有以下几点：

　　首先，是因为同比数据前值高，2016年国庆虽然开启了930调控，但楼市处于踩刹车过程中，部分城市集中签约，数据处于高位，导致整体市场同比前值影响了跌幅数据。

　　其次，楼市调控持续一年，北京一年内发布了超过30次各种调控措施，全国热点城市也发布了多轮调控政策，大部分投资需求转移到三四线城市，一二线城市持续低迷中。

　　第三，政策持续加码，今年楼市调控更多的是预期管理，在市场出现不稳定因素时提前发布政策，相比往年的调控措施相对效果更好。

　　此外，消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致2017年‘金九银十’成交远远低于预期。

　　各地急促调控，背后的真相是什么？

　　中国指数研究院的最新数据显示，9月，各线城市楼市成交均同比下降，22个主要城市楼市成交同比下降44.4%。其中，一线城市成交同比下降52%，二线城市同比下降46%，三线城市9月同比下降26.3%。广州、北京降幅最明显，超过6成。

　　这种预期的冷却，当然主要原因是各地方的限购限贷的楼市“冷冻”。那么，各地政府调控房价的脚步为什么会越来越急？其背后意味着什么？背后的真相又是什么？

　　地方政府的严厉政策，当然体现了更高决策层的意志。而这种意志，来自于对中国经济的担忧。地方政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是迫不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了，一些开发商的循环抵押和循环贷款杠杆太高了，再不限制，杠杆高到一定程度，很可能暴力断裂。

　　自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨，是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨，然而与以往情况不同是，这一次机构资金呈现流出房地产业的姿态，同时全国的层面来讲，资金正以最快的速度净流出中国，这里既有打着海外投资的幌子，也有真正的资金转移。机构资金在撤离房地产，降低其相关杠杆，但一些居民和散户却在竭尽全力接盘，把相关杠杆加到了历史最高，和接近爆发债务危机的水平。

　　这就是这一轮房地产去库存的金融经济学本质！这也是一次债务和杠杆大转移！但是，很多人还是不明白或者看不清这个道理。地方政府在降杠杆，包括房地产开发商在内的机构资金也在降杠杆，那这些杠杆到哪里去了呢？这不是很明显的吗？

　　很多人说，一线城市和热点城市集聚了大量教育医疗和公共服务资源，这些城市还会上涨的。相反限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量，和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款（主要是房贷）的增速，因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势，然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。

　　这样一来，三四线城市的房地产去库存就可以在全国范围内完美收官，债务和杠杆顺利地向居民转移。

　　“银十”或风光不再，市场低迷将持续

　　楼市的传统旺季“金九”已归于平淡，而“十一”黄金周热点城市楼市的清冷开局，似乎也预示着“银十”风光不再。今年黄金周楼市的冷清将给热点城市10月的成交数据带来较大影响。

　　多位业内人士认为，由于目前调控政策收紧，让一些投资投机的热钱逐渐退出房地产领域，购房者变得更加冷静和理性。消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致今年“金九银十”成交远远低于预期，预计在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态。