调控以市场为导向 房企暴利成往事楼市面临重构

　　行业:暴利将成往事

　　调控模式转变预期只是一个方面，开发商乐观的另一个理由是看好未来城镇化发展空间。

　　范小冲认为，当前我国处于城市化加速的特殊历史阶段，农村人口进入城市导致住房需求持续旺盛，再加上经济高速增长、货币超发、居民投资渠道狭窄等因素，共同构成了房地产市场上行的内在因素。

　　数据显示，2003年到2012年，我国城市化率从40%左右提高到50%左右，提升约10个百分点。这意味着近十年间，从农村迁移到城市的人口净流量有2亿多人，对住房的需求之庞大可见一斑。

　　房地产业还能延续“黄金十年”吗?某上市房企中层人士表示，新型城镇化思路的提出正在使房地产业的重心发生改变，房地产市场的核心正从此前的大城市逐渐转移到中小城市和小城镇。从总量上看，未来数年间，房地产市场仍将保持一定规模的增长。从近期房企频繁拿地的热情以及对资本市场的强烈渴求来看，房地产开发商仍对市场抱有信心。

　　该人士表示，房地产行业暴利将成往事。未来数年间，房地产行业的整体利润率可能保持整体下降的态势，但增长前景仍然看好，只要企业调整得当，必将迎来“白银十年”。换句话说，房地产业的“青春期”尚未结束。

　　“不提‘支柱产业’并不意味着房地产就不是支柱产业。各项数据说明房地产业的地位仍不可撼动。”一位曾参与政策制定的学者向中国证券报记者表示，高层回避“支柱”产业的提法是担心由此导致房地产投资过热。

　　“2013年房地产行业就像是黄昏下的夕阳，行业享受着房价继续毫无征兆的上涨，享受着资金价格下行带来的财务成本下降，享受着刚性需求的购房者依旧积极入市的冲动，唯一的疑问是这无限好的夕阳何时落下。”平安证券首席经济学家钟伟在一份研究报告中如是感慨。

　　他认为，2010年房地产的限购限贷政策是行业中长期发展的重要拐点。未来2-5年，房地产中期趋势依然是高位平台调整。2-5年内，房地产行业供需关系将逆转，需求大于供给的时代将结束。

　　一些专家认为，房地产是过去十年经济增长的一大动力，但时至今日，它挤压企业产业投资、抑制居民消费扩张、放大金融机构系统风险的弊端已显现。房地产行业的地位重构与否取决于经济结构调整能否顺利，取决于调控部门对经济增速放缓的容忍度。

　　无论如何，未来行业洗牌是大势所趋。兰德咨询认为，一些中小房企在多轮调控中被淘汰出局，大型房企的规模效应愈加凸显，抵御风险的能力不断增强，整个行业将走向稳定、理性、规范。

　　永恒的市场主题

　　上述曾参与政策制定的学者认为，与中国经济走到转型期一样，房地产业的发展也到了关键阶段。要想吃到新型城镇化“蛋糕”，除关注区域风险和结构风险之外，还需要调控手段逐渐“去行政化”，土地、户籍等配套制度的改革也需加快步伐。

　　在这一过程中，变革将成为市场永恒的主题。

　　在一些业内人士看来，房地产业在国民经济中的地位仍不可撼动。包括建材、钢铁、水泥、家具等在内，房地产业关系上下游50多个行业的发展，是国民经济中关联度最高的行业。

　　从调控政策看，住建部正在会同多个部门制定房地产业发展的长效机制，除房产税外，还涵盖土地供应、保障房建设、货币政策、市场规范等多个层面。无疑，博弈将在房地产调控长效机制的建立过程中凸显出来。

　　在一些地方部门看来，房产税增收的功能有限，而且会对当地楼市有负面影响，因此对房产税改革试点并不积极。不过，钟伟认为，预计2014年-2015年开始，房产税将在全国范围内全面铺开。无论以何种方式开征，房产税都必将给行业带来巨大危机，曾经为这个行业带来辉煌的投资需求将发生本质改变，房价可能出现一次性的深幅调整，二手房市场的供求关系也会发生明显逆转。