金九银十房价报告：全国严查 下行周期不会放松监管

　　全国性房价上涨历时近3年，风向终于完全变了。在最近一年多时间里，调控政策像炮弹一样覆盖市场，8月15个一线和热点二线城市房价3年来首次全停涨。10月23日，国家统计局公布的70个大中城市9月房价数据显示，包括天津在内的15个热点楼市再度全停涨。

　　连续停涨

　　因城施策调控持续发挥作用下，9月15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落。具体来看，广州房价环比回落0.5%，位居一线城市之首，北京、上海回落幅度在0.2%左右。从70个城市看，泉州房价环比降幅最大，为0.8%，而环比上涨城市中涨幅最高不超过0.8%。

　　初步测算，9月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

　　天津方面，来自克而瑞的统计称，10月16日至10月22日全市新建商品住宅备案均价15442元，继续表现稳定。新房价格停涨的同时，二手房价格持续走低。安居客数据显示，10月天津二手房均价为23482元，实际上已连跌5个月。

　　对于民众广泛关心的房地产问题，住建部部长王蒙徽22日公开表示，预计四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。下一步，将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。

　　同策研究院总监张宏伟对新金融记者表示，核心城市成交价格平均市场周期在40个月左右，其中2018年四季度为成交均价周期的谷底。“2017年三季度至2018年四季度，整体市场的房价处于下行周期。为防止下行周期内抛售资产引发系统性金融风险的可能，限售政策预先锁定资产价格，为后续调整争取更多时间。因而，在下行周期不会放松监管。”

　　全国严查

　　一、二线热点楼市冷却之后，后续措施放松很容易造成房价反弹。事实上，茶水费、电商费、天价车位等变相加价行为，严重侵害了购房者合法权益，已引起监管部门高度重视。

　　10月25日消息，发改委、住建部联合部署10月30日至11月30日在全国开展商品房销售价格行为联合检查，重点查处“强制提供商品或服务并捆绑收费”“虚假价格承诺、虚假价格促销等手段诱骗消费者进行交易”“捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格”等违规行为。住建部表示，将公开曝光典型案例，推进建立联合惩戒机制。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示，此次严查是在“房住不炒”精神指导下进行的，充分体现了各部委对于当前全国房地产市场管控的积极导向。

　　首先，强化了对明码标价、一套一标和标明房源销售状态的检查。后续以套为单位，对于定价会有更精确管理，防范各类一套两价等乱象出现。其次，部分城市房源紧缺，实际上存在捂盘惜售，对于是否处于销售和已售状态的楼盘，明确标识非常关键。

　　与此同时，两部委对乱收服务费、虚假交易、捆绑销售、炒房号等加大了检查力度。严跃进表示：“比如针对炒房号，绍兴对退房项目的二次交易进行了限制，这在全国尚属首次，值得各地学习。”

　　10月12日，绍兴市发文提出，取得预售证的商品住房项目，要严格实行购房实名制，认购后不得随便更改购房者姓名，严格控制网签合同撤销，有条件的区域对撤销网签的商品住房可采取定期统一抽签摇号等方式组织公开销售。

　　业内人士透露，对于大型开发商和中介机构而言，近期的市场交易和业务开展将格外谨慎，否则面临被顶格处罚的风险。去年10月，住建部公布的45家失信房地产机构中，不乏华润置地、我爱我家、链家等行业龙头。

　　钱景破灭

　　按照经验，北方大范围降温之时，备受东北及京津冀投资客青睐的海南必将迎来房地产销售旺季。然而，当“房住不炒”成为楼市主旋律，一、二线热点城市之外的海南同样遭遇调控升级的寒流。

　　江苏盐城的个体工商业者余强（化名），在海南楼市的波涛中深有感触。2009年一次海南游后，余强以48万元购入一套文昌市二线海景房，均价约6000元。2015年，此处房产经“候鸟”不断炒作，价格升至13000元，余强售出净赚近60万元。今年8月，从微信群得知“买地建房”的好消息后，余强再次赶到文昌。

　　“海南炒房的新模式是‘逐水草而居’——哪里要开路修桥，就去哪里拿地盖房、出租获利。”余强介绍说，今年年初在与文昌市铺前镇、锦山镇，不少外地客户仅靠村支书和村民的签字，便在村里划出的土地上大兴土木建门面房，租金收益可观。“我胆子没那么大，选中了铺前镇某国有农场职工建房用地，有2012年签发的审批证明。这个133平方米的地块临近隔开海口与文昌的东寨港，跨海大桥正在规划中，升值前景不言而喻。”

　　据了解，该农场的职工建房用地100平方米至200平方米不等，转让价格20万至30万元，限高三层。“职工每人手里都有四五块地，急需用钱便拿来转手。购地者交付牵线人3000元，通过内部渠道即可过户。”当地居民透露，“最近很多人看到铺前大桥规划后蜂拥而至，有的已经动土盖房，有的拿地坐等升值。毕竟铺前大桥一旦通车，往返海口和文昌的车程将从两个多小时缩减为20多分钟。”

　　9月买下地块时，余强曾憧憬建房出租的“钱景”。“即便算上20万元的拿地费用，三层楼造价也可控制在100万元内。今后即便海南严控楼市炒作，养老度假的客源也不会少，理想的话6年即可回本。”

　　然而，随着海南省住建厅9月发声决不当“房地产加工厂”后，10月23日办理该农场土地过户的牵线人已联系不上，余强的盖房念头随之灰飞烟灭。“从农场得到的最新消息是过户全暂停，等待治理。20万元已打给对方，没想到风险这么快就兑现了。”