西南证券：新房住宅成交热度下降 房产投资韧性十足

　　新房、二手房成交]整体热度下降。根据我们跟踪的60样本城市来看，2017年第46周新房绝对成交水平为1075套（均值概念），环比下降10%，相比2016年周均1487套减少了28%。我们跟踪的60个样本城市中，一线、调控二三线、重点二三线、其他分别环比下降11%、15%、3%、9%，市场热度小幅回调。我们跟踪的14样本城市成交均值为881套，环比下滑1%、同比下滑31%、年初累计同比减少26%。

　　板块放量上涨，基本面优质个股表现亮眼。上周申万房地产板块整体上涨0.25%，同期沪深300上涨0.22%，跑赢大盘，在申万28个子行业中表现优异，成交量867.1亿元，环比上涨21.6%。个股方面，上周表现较好的个股主要是保利地产（低估值蓝筹)、新城控股（高增速二线蓝筹）、新湖中宝（金融业务布局加速）和光大嘉宝（房地产基金标的），周涨幅分别达12.4%、12.4%、8.4%、8.1%。

　　限售继续加码，租赁市场持续政策利好。成都全市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。泉州规定部分区域新购住房需取得不动产权证满5年方可转让。此外，多地政府出台政策利好租房市场。未来5年北京将供应1000公顷集体土地用于建设，单次租期不得超过10年。郑州开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　房地产投资依旧韧性十足。10月单月投资增长5.6%，相比上月有所回落。1-10月房地产投资增速从前值8.1%小幅回落到7.8%。我们倾向于判断1-9月的投资增速是下半年的高点，1-11月还可能小幅回落，年末会再度小幅抬升，整体表现平稳。房地产投资的几个核心部分：土地购置面积依旧强劲但溢价率开始有回落、住宅新开工表现强于销售面积、施工面积增长稳定，“房住不炒”从资金端约束短期购房行为，销售数据有序回落，但对新开工和拿地的消息影响还不明显，投资韧性表现十足。

　　龙头房企10月销售数据持续超预期，龙头市占率提升逻辑再次印证。2017年1-10月融创、阳光城、泰禾销售增速超100%，分别为144%、108%、119%，碧桂园、龙湖、招商蛇口、新城、正荣均表现优异，增速分别为78%、89%、59%、57%、61%。融创、保利、华夏幸福、世茂等龙头房企10月单月销售数据持续超市场预期，同比增幅分别达207%、61%、67%、72%。

　　上周公布行业数据，房地产投资韧性十足，购房需求预期不改。A股推荐低估值蓝筹保利地产、新城控股、金地集团，国企改革小市值标的南山控股；关注万科A、世联行、华侨城A、蓝光发展；港股推荐碧桂园、龙光地产、旭辉控股、禹洲地产。

　　风险提示：信贷政策进一步趋紧等。