神秘私募“搅局”土地市场 楼市调控面临新考验

　　部分资本参与房地产开发时不愿意走到前台，反而通过层层设置掩饰初始投资人身份，背后原因比较复杂。“不排除一些不被政策允许直接参与房地产开发的企业主体通过私募基金方式，与房地产项目利益共沾。”业内人士称。

　　在传统房地产企业看来，如果私募基金拿地规范，充其量只是增加了一个竞争对手，但如果部分私募基金因为资金来源特殊，因此可以不计成本地拿地，进而推高土地市场价格，将对房地产市场的健康发展平添阻力。

　　对于目前上海、北京、广州、杭州等地再次掀起的高价地风暴，有基金高层坦言，他们也深感房地产过热的风险所在。只是在投资领域过于缺乏的中国市场，大量资金无处可去，只能选择投身土地市场。尽管房地产有泡沫，但是他们并不认为房地产有崩盘的可能。

　　玩家年年有，今朝大不同。随着5月29日上海土地招拍挂市场的一声锤响，上海年度总价新高再次被刷新。与以往不同的是，这个总价接近46亿的新华路地块，其真实买家至今被神秘雪藏。而据上证报调查，该地块实际出资人为一家私募基金。

　　“最后一次加价，他们直接加了近一个亿，完全不计成本。”一位上海国企高层对上证报记者表示，如果私募基金拿地规范，充其量只是增加了一个竞争对手，但如果部分私募基金因为资金来源特殊，不计成本地拿地，进而推高土地市场价格，则将对房地产市场的健康发展平添阻力。

　　记者调查发现，目前土地市场一个渐成趋势的迹象显示：来路并不透明的私募基金，以非主业身份纷纷登上土地市场舞台。他们融资规模惊人，拿地作风剽悍，与传统房地产开发企业争享土地盛宴。这一方面意味着房地产市场参与主体的结构性变化：大资管时代，社会各种资金正通过产业基金的方式成为房地产开发新力量。另一方面，投资者也可以透过这种现象看到房地产业的趋势和未来。

　　“私募基金背后的出资人来自各行业精英人群，甚至包括一些政府背景的资金，在房地产政策保持高压态势的情况下，他们仍然大手笔参与房地产市场，房地产调控将遇到新难题。”一位房地产业内人士对记者感慨道。

　　上海“新高价地”真身

　　仍未完全揭开面纱

　　一个企业在寸土寸金的上海拿下了大项目，而绝大部分房地产圈内人士却对真实买家一无所知，这实在是反常情况。

　　5月29日上午，在上海土地储备中心，上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块进入现场竞价阶段。五家竞争企业四家身份显赫，其中包括九龙仓、和记黄埔这样的港资巨头，也有地方国资古北集团(中华企业旗下)以及新长宁集团。

　　据其中一家上海地方国资企业高层介绍，因为对该地块志在必得，公司与地方政府积极沟通，并做了大量的准备工作。“就是到了拍卖的前一天，我们假想的竞争对手还是另外一家企业。”该高层表示。可令人没有想到的是，在竞拍当天，北京福润天成房地产开发有限公司半路杀出，横刀夺爱。根据公开信息，该公司成立于2012年9月，注册资金1000万元。而就是这样一家公司，却敢以总价46亿元、溢价56.96%，楼面价29918元/平方米的成本在上海扬名。

　　根据出让公告，上述地块位于原上海第十钢铁厂及上海人民广播电台旧址，紧邻轨交3、4、10号线虹桥路站，东至上海市人民检察院第一分院，南至上海人民广播电台，西至凯旋路，北至安顺路89弄小区;地块出让面积4.04万平方米，起始总价29.31亿元，起始楼板价为1.86万元/平方米，规划为文体、商办用地。

　　“我们也很想知道这家公司的背景，最后一次加价，他们直接加了近一个亿，完全不计成本。按我们的测算，接近3万的楼板价已经卡在喉咙了。项目只有做成超五星级的甲级写字楼才行，但是，按目前周边的配套环境，其实不足以支撑这样的定位。”上述上海国企高层介绍。

　　另外，根据要求，这块地的付款方式也比较严苛。地块目前并未平整完毕，未来将根据拆迁进度“分批交付”给开发商。其中，71街坊1/2丘于签订出让合同之日起40个工作日内交地;71街坊16/2丘A块于2014年5月31日交地;71街坊16/2丘B块于2015年12月31日交地。虽然交地“分批”，付款却很严格，在合同签订之日起30个工作日，开发商福润天成需要一次性付清46亿土地款。

　　如此严格的付款条件，福润天成哪里来的资金底气，又如何算得这笔账?业内高度关注。虽然地块拍下至今已逾数日，但神通广大的各路媒体无一探得福润天成的底细。

　　“我们推测，福润天成背后可能是一家基金公司。目前，非主业资金进入土地市场的迹象非常明显。因为这些资金来路不透明，成本不一。一旦他们不计成本地拿地，将一定程度上打乱既有的房地产市场游戏规则。”一位上海房地产业资深人士称。

　　该人士的推测所言不虚。

　　根据上证报调查，北京福润天成公司表面上是北京一家小型房企的参股公司，该公司名为K2地产。北京房地产业内人士对记者表示，“K2地产在北京连中型公司也算不上，应该就是个小型房企。”据介绍，K2地产成立于2007年，由北京一家名为华美公司的代理机构创建。在北京开发了海棠湾、清水湾等房地产项目，且目前这些项目已近清盘。目前未有新的土地储备项目。

　　而就是这样一家小型房企，在上海砸下46亿拿地。一位接近K2地产高层的北京房地产界人士向记者证实，K2地产只是上海项目公司表面上的股东方，真正拿下46亿高价地的是一家不愿意透露身份的私募基金。除很少一部分土地出让金由K2地产支付外，大量土地款和后续开发资金，由该基金负责支付。包括K2地产高层在内，对该基金的具体出资方及合作方式，均讳莫如深。