上海坚持建设用地总规模负增长 楼市进入“慢周转”时代

　　上海城市总体规划获批

　　12月25日，国务院批复同意了《上海市城市总体规划（2017-2035年）》（以下简称《总体规划》。此次《总体规划》提出了坚持规划建设用地总规模负增长，牢牢守住人口规模、建设用地、生态环境、城市安全四条底线，到2035年上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。而根据此前发布的《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》，“十三五”末，上海建设用地总规模不突破3185平方公里。这也就意味着,2021年到2035年期间,上海建设用地增量只有15平方公里左右。

　　此外，《总体规划》还要求上海在深化自由贸易试验区改革上有新作为，继续当好全国改革开放排头兵、创新发展先行者，为全国改革发展稳定大局作出更大贡献。要求上海要加强与周边城市的分工协作，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的世界级城市群等。

　　上海楼市进入“慢周转”时代

　　1、土地供应量决定房企经营导向为“做利润”，势必会“慢周转”。

　　从短期内来看，全国核心一二线城市进行楼市调控，预计2018年二三季度楼市进入深度调整期，从大部分房企营销策略来讲，即使在楼市调整期开启降价策略，也是首先要在一线城市以外区域开始，作为一线城市的上海来讲，势必誓死保卫，也就是说暂时“封盘”不卖，市场表现也就是“慢周转”。从未来趋势来看，“慢周转”等的是下一轮市场反弹，一旦下一轮市场反弹，上海楼市为房企带来的“利润”是可观的，可以对冲此前外围市场降价带来的利润损失。

　　从中长期来看，上海土地市场“寸土寸金”，加上一些限制性条件，即使大牌房企们也“英雄无用武之地”，一旦在上海获得土地，势必导致房企经营导向转向做“利润”，一旦要做利润，势必“慢周转”。

　　2、土地市场楼板价攀升域“地王”频现导致入市产品“高端化”、“豪宅化”，这样的产品销售周期势必拉长，“地王”频出导致整个市场进入“慢周转”的时代。

　　如今的上海土地楼板价已经不是根据当前房价倒推成本而能够获得的，从2015年以来土地市场表现来看，“地王”已经常态化，也就是说，地价在普遍上升。从实际市场表现来看，张江板块、大宁板块、黄埔滨江、前滩板块等板块地价飙升，楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐，甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、南桥新城、小昆山板块这些“刚需”板块也出现“面粉贵过面包”的现象。典型板块土地市场价格短期内猛涨，势必导致建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，于是，这些项目定价上会接着“向上冲”，以实现既定的投资回报目标。

　　即使在上海这样的一线城市，虽然需求差异化、多元化的，但是房价上涨的速度也是有阶段性的“天花板”的，不可能无止境上涨。再加上阶段性“限价”等调控因素，这些项目也不可能实现“高周转”。因此，这样的产品销售周期势必拉长，等待下一轮市场周期到来再“解套”。由此可知，“地王”频出导致整个市场进入“慢周转”的时代。

　　3、土地市场供地量有限，无论是短期，还是长期规划，土地的供应量较少导致上海楼市必然进入“慢周转”时代。

　　从短期内来看，2017年全年整个土地市场并没有成交多少地块（上半年的成交量相当部分地块成交是2016年供应，并且大部分位于郊区甚至远郊，下半年基本为一半是“只租不售”的用地，另外一半是可售商品房用地），住宅类用地（纯宅地、包括宅地的综合用地）新增供应量（除配套动迁房）较少，导致布局上海的房企们，甚至大牌房企们“英雄无用武之地”。

　　从中长期来看，无论是十三五土地出让规划，还是上海2017-2035规划，还是2040城市规划草案，都可以看得出来，上海新增建设用地规模是受限制的。以《上海市城市总体规划（2017—2035年）》为例，规划提出，到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。要严守城镇开发边界，完善管控办法。坚持节约和集约利用土地，严格控制新增建设用地，加大存量用地挖潜力度，合理开发利用城市地下空间资源，提高土地利用效率。

　　由此可见，无论是短期，还是长期规划，土地的供应量较少导致房企开发上也会放慢节奏，否则“一旦高周转卖完就等于退出上海”，今后极有可能再也拿不到地。在这样的情况下，上海楼市必然进入“慢周转”时代。

　　4、土地市场新增建设用地规模受限制，势必会转向存量用地的盘活与开发，比如旧城改造、城市更新等等，但是，旧城改造的一个最大的难题就是“拆不起”，这样旧改的速度势必慢下来，即使拆完了，拆迁成本也比较高，反应在土地价格上也就是楼板价高了，前文已经分析过，楼板价走高势必导致产品“高端化”、“豪宅化”，整个项目的开发节奏也势必会慢起来。由此可见，“存量用地”盘活的难度增加一定程度也会导致上海楼市必然进入“慢周转”时代。

　　一线城市总体规划对比

　　关于一线城市总体规划对比有几点值得关注：

　　1、批复意见

　　国务院对北京的批复是同意，对上海、广州的批复原则上同意。原则同意是基本上同意，但可能在表达的态度和意见上还留有部分回旋余地。作为总体规划来讲，上海、广州可能还需要做一系列配套规划和方案，才能落实。

　　2、人口规模

　　广州：到2020年，市域常住人口控制在1800万人以内；北京：到2020年，常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平；上海：到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右。北京目前正采取驱散外来人口的行动，主要为城市发展腾出空间，提升首都功能。

　　3、用地规模

　　广州：2020年，市域建设用地控制在1772平方公里以内，其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内；北京：2020年，城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右；上海：2035年，建设用地总规模不超过3200平方公里。

　　最值得注意的是一线城市总规中对用地规模进行控制，尤其是对新增建设用地的限制，楼市恐会出现供不应求的现象，未来房企将会转向存量用地的盘活与开发，比如旧城改造、城市更新等。