光大证券：2018年前路渐渐明朗：四大红利与房企进化

　　2018政策导向:长效机制逐步成形,行业发展前路渐明

　　调控升级:从“需求控制”到“供给优化”

　　需求分流:遏制投机,支持自住,发展租赁

　　扩大供给:土地放量,地价走低,打击囤地

　　库存回落:成效显著,80城库存至四年新低

　　盈利改善:土地成本挤压渐轻,减收不减利

　　2018地产升级:四大红利与房企进化

　　土储布局:区域增长极的资源集中红利

　　规模优势:行业集中度提升的规模红利

　　品牌效应:“切入生活”产业协同红利

　　城市更新:“绣花功夫”区域深耕红利

　　房企进化:实力深耕房企向城市运营商升级

　　2018数据预判:投资稳态,量缩价平,格局切换

　　投资稳态:全年投资同比增速5%至7%,浅V走势

　　土地购置:全年土地购置费同比增速降至10%以下

　　销售谨慎:全年销售面积同比增速-5%至-12%,价格平稳

　　格局切换:销售格局倾向一二线,比例提升超10个百分点

　　2018投资建议:估值修复,深挖红利,关注国改

　　估值修复:不确定性估值折价修复,周期性波幅逐步减弱

　　分部估值:调整不同类型利润结构对应的估值结构

　　标的选择:深挖四大红利,关注国企改革

　　2018风险分析:资金链断裂、汇兑损失、资金成本提升、多元化失败

　　资金链断裂:销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能

　　汇兑损益:美元升值和汇率波动有导致房企汇兑损失加大的可能

　　利率提升:有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能

　　多元化失败:房企多元化业务发展有不及预期和失败的可能

　　旧改缓慢:旧改更新有拆迁不及预期而导致进程缓慢的可能