龙头利润增长确定且增长波动下降 PE估值将会提升

　　核心观点：

　　上周政策情况：地方层面人才落户政策持续落地上周，住建部强调将毫不动摇地坚持房住不炒、政策连续稳定以及遏制投机炒房。我们认为未来地方政府依据自身市场供需状况进行因城施策依旧是主线。上周，部分城市政策继续边际宽松，其中南京出台人才购房细则，满足要求的人才限购1套、限售5年，中山则取消积分落户政策，流动人员可通过稳定居住就业落户、人才落户等渠道落户。

　　上周基本面情况情况：推盘低位继续缩量导致成交继续环比下滑

　　根据Wind、CRIC收集的房管局口径成交面积显示：上周，我们监测的50个城市商品房成交面积550.55万方，环比下跌13.1%，同比下滑20.9%。其中4个一线、14个二线、32个三四线城市环比分别下滑6.9%、16.7%、10.1%。1月前18天，50城市成交同比下滑12.3%，其中一线、三线分别同比下滑37.5%，19.2%，二线则同比微涨1.8%。推盘方面，全国11城市单周推盘量在低位继续环比下跌4%，推盘缩量使得重点城市库存总量继续下行，上周全国11城市库存指数环比下跌0.65%，库存下行的背景下，去化继续加快，11城商品住宅去化周期缓慢下降至7.69个月。

　　行业周观点：龙头房企利润增长确定且增长波动下降，PE估值将提升

　　我们早在17年就已经指出本轮小周期与前几轮最大的区别在于地产小周期的钝化现象，一方面，行政限价使得行业周期向上波动幅度缩窄，另一方面，连续3年的去库存释放了行业的系统性风险，填平了周期波谷。周期窄幅波动使得中小型房企通过高杠杆实现弯道超越的逻辑失效，一方面低库存背景下企业很难拿到低成本土地，另一方面房价受到行政制约的情况下无法消化高杠杆带来的高成本。因此对于龙头企业来说，17年的环境更有利于其可持续经营，通过销售回款，龙头房企可以控制更多的土地资源，垄断原材料的供应，这也是17年以来集中度明显上升的内在逻辑。对应到板块投资，我们认为PE是由公司利润增长率，增长波动性还有公司杠杆综合因素决定的，在未来三年我们将看到龙头集中度的进一步提升，龙头企业利润增长确定且增长的波动性下降，这个时候应该从PE的角度理解行业，估值水平将会得到提升，因此，我们继续全面看多地产板块，主流地产推荐万科A、招商蛇口、金地集团、华夏幸福、新湖中宝、广宇发展、新城控股、荣盛发展、阳光城、中南建设、蓝光发展，其他领域推荐光大嘉宝、东百集团。

　　风险提示

　　政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。