低成本融资助高价地回潮 龙头房企今年“不差钱”

　　近日抢地大战轮番上演，一二线城市高价地频出，房企不惜重金拿地，“面粉贵过面包”的势头愈演愈烈。业内人士指出，今年以来万科等大型房企资金面日渐好转，银行贷款、信托、境外发债等渠道的融资成本均较去年有明显下降，“不差钱”的房企拿地做多积极性高涨，或进一步强化房价上涨预期。

　　开发商押宝高价地 土地出让收入飙升

　　楼市及土地市场预期趋乐观，加之大型房企资金面宽裕、融资成本下降，开发商加紧攻城略地。5月22日，北京大兴区三宗土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高，其中旧宫地块楼面地价突破2.2万元/平方米。5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米13601元，而4月之前，该区域地价不过每平方米五六千元，地价已经翻倍。

　　5月23日，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，扣除保障性住房面积之后，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元。5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块拍出46亿元的高价，刷新了上海今年以来总价“高价地”纪录。在此之前，上海浦东新区世博园地区两幅地块均拍出高价，一幅地块更以每平方米40079元的单价创下上海近三年来楼面地价新高。

　　开发商不惜重金砸向土地市场。仅北京一地，今年前5个月的土地收入已超过600亿元，接近去年全年的卖地收入。中原地产研究中心数据显示，前5月京沪广深4个一线城市，土地出让金合计高达1411.8亿元，比2012年同期的314.4亿元上涨350%。

　　易居研究院研究员朱光指出，今年5月10个典型城市土地出让金收入为669.9亿元，环比4月份增长64%，同比2012年5月大增392.6%，创出了2008年以来同期土地出让金收入的新高。这主要是近期地方政府积极推地，房地产企业资金较为宽松，导致各地土地成交进一步活跃。

　　一些大型房企资金情况全面好转引起广泛关注。上海房地产研究院发布的房企资金报告显示，今年一季度全国房地产开发企业资金链整体表现为偏松状态，这也是自2010年第三季度以来，房地产开发企业资金链首次告别紧张状态，步入“偏松”区间。

　　开发贷持续输血 信托融资成本大降

　　土地市场热闹折射出的是今年开发商资金链的全面好转。今年以来由于货币政策整体宽松，房地产行业不断回暖，开发商通过各种渠道的融资成本全面下降。

　　一季度社会融资总量大增，新增人民币贷款同比去年增加3000亿元，大量新增资金进入房地产领域。从信贷流向来看，增量资金主要以个人按揭贷款和开发贷款形式为房地产“输血”。一季度房地产开发企业到位资金中，银行贷款增量4586亿元，同比增长18%。

　　在实体经济较为疲弱的大背景下，资质良好的房地产开发商，再一次成为各家商业银行眼中的“香饽饽”。上海一家上市房企财务总监表示，今年以来银行纷纷主动找开发商，贷款利率较去年明显下降，利率通常不会超过基准利率的1.1倍，房企也开始利用低利率贷款替换之前的高利率贷款，完成债务结构调整。

　　某国有股份制银行信贷经理表示：“今年以来房地产开发贷的需求极为旺盛，购房者的强力支撑也让银行放贷时更有底气了。”一家小银行信贷部人士直言，虽然明面上房地产开发贷没有增加，但是银行会通过一些其他的操作方式放款。在当前情况下，房企的利润率依旧远高于其他行业，楼市回暖之后房企抗风险能力也大大提高。

　　宜信财富投资部一位投资经理透露，目前银行的开发贷对于房企项目的门槛有所放宽，通常四证齐全，自有资金达30%，具备二级以上资质的房企就具备获得贷款的资格。如果房企在满足了以上“432”资质后还是无法从银行方面获得贷款，那也可以通过信托融资。信托融资的成本也大幅降低。

　　Wind资讯数据显示，从去年12月开始，地产信托产品平均收益率明显下降，目前降至8%-9%左右，而2011年开发商资金链最紧张时地产信托收益率普遍超过15%。上海一名信托经理告诉中国证券报记者：“去年以来，房地产信托收益率就一直下降，去年上半年一笔信托通常能做到12%的收益率，今年不少产品只有8%了，这表明开发商的融资成本大幅下降。”

　　以近期发行“华融信托万方发展特定股票收益权”的集合信托产品为例，信托资金用于开发企业旗下“香河未名1898”二期A区后续建设，100万元到300万元投资额的年化收益率仅为8.5%。

　　用益信托工作室的研究员分析，5月份以来成立的房地产信托的平均收益率低于9%。预期收益率的普降，一方面是因为货币政策放松，资金成本下降，开发商的资金链有所好转;另一方面是因为楼市回暖，投资者对楼市的风险预期有所好转，开发商融资风险溢价有所降低。

　　受益低成本发债 房企扛价信心增强

　　尽管境内银行贷款和信托融资成本已较之前有所下降，但境外发债融资的超低成本，更加吸引房企。为此，万科、保利、金地、招商、绿地等房企纷纷赴港借壳上市，搭建境外融资平台。

　　万科最新的销售数据显示，今年前5个月，万科累计实现销售面积604.8万平方米，销售金额701.8亿元，同比分别增长25.97%和42.58%。在这5个月时间内万科共拿地38宗，花费地价款250.14亿元，占销售收入的比例也达到了35.64%。仅5月份单月万科就新增加项目8个，斥资36.43亿元，分别位于北京、长沙、武汉、大连、南昌、宁波等一二线城市，而去年同期新增项目只有3个。

　　知情人士称，万科的大手笔拿地，与其3月份超低成本发行境外美元债券有密切关系。万科对外发行8亿美元的5年期定息美元债券，年票息率2.625%，每100元债券发行价99.397元，折合年收益率2.755%。仅2.625%的票息率就创下房企海外融资成本新低，与目前境内信托和银行贷款的融资利率相比相差数倍。有香港的证券分析师表示，做到万科的规模和评级(BBB+)，发债成本确实可以降到2%-4%，类似的房地产企业还有华润置地和中海地产。

　　越秀地产近期发行了3.5亿美元2018年到期的票面利率为3.25%的票据，以及5亿美元2023年到期票面利率4.50%的票据，合计集资8.5亿美元，融资成本之低令其他中小房企羡慕不已。此外，招商地产2012年报数据显示，招商地产的资金成本是5.89%。有业内人士认为，今年一季度该公司资金成本仍低于6%。

　　中房信资深分析师薛建雄表示，境外融资成本低，再加上人民币升值对冲境外融资成本，所以发债基本上没有成本，甚至还是赚钱的。美元债的超低成本优势，成为房企趋之若鹜的动因，已成功搭建海外融资平台的龙头房企规模扩张和资金优势日益凸显。结合房企拿地情况来看，拿地积极的房企恰恰是去年末和今年初在香港融资最为活跃的几家企业。

　　“大型开发商不差钱!”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，由于大型开发商资金链减压，房价将得到支撑，相关楼盘暂无降价压力。易居研究院还预计，二季度末土地市场这一活跃态势仍将继续。

　　专家认为，在调控压力之下，房地产市场经历了去年四季度及今年一季度需求集中释放之后，未来市场总体将保持温和状态，全年销售面积增速将在10%左右。预计今年行业资金状况将好于去年，总体保持良性。中原地产研究部总监张大伟表示，房企资金全面好转，拿地做多积极性高涨，或将进一步强化房价上涨的预期。