北京楼市仍持续低迷 谨防市场异动削弱调控效果

　　“新房市场价格基本停涨，二手房市场成交价保持平稳，5月截至20日的新建住宅和二手房住宅成交量合计与今年3月同期下调超过8成……”根据各研究机构最新数据，“国五条”房地产调控细则落地近两月来，北京楼市成交量依然在低位徘徊。不少业内人士预计，因房价依旧坚挺，大部分购房者仍在观望，未来2至3个月，楼市成交量仍将处于历史低位，对于房地产市场出现的新问题应严格监管，以免削弱调控效果。

　　5月楼市成交量延续4月低迷

　　根据中原地产市场研究部数据，5月截至20日，北京新建住宅签约套数为3661套，二手房住宅签约套数为3422套，总成交7083套。与“国五条”落地后的4月中上旬同期的6877套相差不多，依然持续低迷状态，与3月同期相比，同比下调幅度则达到了82.4%。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析，短期来看，限价可能会抑制新房供应量，对市场产生非常直接的影响。而且一旦这一政策执行时间过长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。

　　伟业我爱我家市场研究院数据显示，5月上旬，通过该中介机构公司成交的二手住宅成交均价为26869元/平方米，与4月份的成交均价相比下跌了2.6%，这是自2012年年初以来二手住宅均价首度出现负增长。

　　根据北京市住建委公布的网签数据统计显示，今年5月截至20日，北京市二手房住宅与去年5月份同期的网签量相比下跌超过5成;二手房住宅日均网签量仅为171套，与上月全月226套的日均网签量相比下跌了24.3%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，网签对市场的反映具有一定滞后性，5月份北京一些区县的二手房市场已经出现回暖势头。与4月份二手房市场迅速降温的冷清场面相比，5月以来，不少中介公司门店也逐渐聚集了一些“人气”。不少门店的经纪人表示，形势比4月份已经好了很多。

　　根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，5月中上旬，通过我爱我家达成的二手房交易量(包括合同签订后已网签和未网签的)已经比4月份全月的交易量多出了5.6%，根据目前的市场情况，预计5月份全月在我爱我家达成的二手房交易总量有望比4月多出1成左右，这些交易量或将在6月上半月逐渐在网签量方面有所体现。

　　政策严厉房价上涨受遏制

　　在新房市场，由于严格的限价政策，新建住宅项目基本停涨。据悉，4月份，主管部门已经引导10多个项目下调了申报价格，涉及房源近3000套，不少项目调整后的拟售价格比调整前下降超过15%。5月，预售监管依然没有放松，整体房价继续平稳运行。

　　在二手房市场，据伟业我爱我家市场研究院的数据，5月中上旬在我爱我家成交的所有二手房交易均价在2.6—2.7万元/平方米，与上月基本持平，房价连续上涨的势头已基本得到遏制。

　　业内人士分析，严格的限价政策是本轮调控北京执行最严厉的政策。北京“国五条”落地细则对新建住宅市场的影响远远超过对二手房市场的影响。在限房价、竞地价地块项目没有入市平抑房价的情况下，限价政策执行的时间起码会维持到2013年年底。过高的资金成本使得企业只能选择加快销售。

　　“虽然影响价格上涨的因素依然存在，但目前北京政策的力度最强，将影响整体市场，涨幅将明显被控制。”张大伟说。

　　“5月份交易量上涨，将拉动6月份的网签量进一步走高，但是现在谈楼市回暖还为时尚早。”胡景晖表示，虽然北京楼市调控细则出台已近两个月时间，买卖双方对政策逐渐适应，但由于目前的房价依旧坚挺，与绝大部分购房人所期待的房价适当回落还有一定差距，观望还在继续。

　　谨防新问题削弱调控成效

　　北京市土地市场经历4月的低迷之后，5月土地交易活跃度有所提升。伟业我爱我家市场研究院数据显示，截至5月26日，5月已交易14宗土地，算上下周即将挂牌交易的3宗土地，5月共有17宗土地成交，规划建筑面积为近三个月以来的新高。

　　据了解，今年以来，北京流标、流拍、暂停出让等形式未交易的土地数量明显增加。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年以来北京共有10宗土地推出之后未能正常交易。与此同时，土地交易高溢价情况频出。福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元中标通州台湖地块，溢价率高达112%;北京城建以11.15亿元溢价102%夺北京大兴地块。

　　胡景晖表示，一方面，土地配建公租房数量太多，影响开发企业拿地积极性;另一方面，土地出让底价明显标高，为顺利成交设置了障碍。住宅供地比重较小，将致交易过程异常激烈，出现高溢价率。土地交易“流标”与“高价地”并存，将增加未来楼市的涨价预期，这与房地产政策调控基调并不一致。

　　而严厉的限价政策下，一些开发商无法接受涨不上去的价格，开始“变相涨价”。原本计划预售楼盘延期入市改为现房销售，拆分毛坯、非毛坯合同，提高非毛坯价格等“新招数”开始在各地上演。

　　据悉，近日，在北京、南京等地的一些项目，购房者在购房时要签订两份合同，一份是毛坯房合同，一份是非毛坯修合同。而非毛坯价格高达每平方米三四千元，远超同类型的非毛坯标准1000元-1500元/平方米。业内分析，究其原因，有可能是开发商利用毛坯房的价格去获得预售许可证，然后再通过非毛坯修的方式获得高利润。

　　业内人士指出，在房地产调控成效逐渐显现的过程中，相关部门应严格监测土地市场的异动以及住宅销售市场的打政策“擦边球”现象，并及时研究对策，出台配套措施，谨防削弱政策的调控效果。