东兴证券：投资增速再度创新高 销售数据则双双回落

　　事件：

　　国家统计局公布2018年1-3月房地产开发投资和销售数据，全国商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月回落0.5个百分点。全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，比去年1-2月提高0.5个百分点。房屋新开工面积34615万平方米，同比增长9.7%，增速提6.8个百分点；土地购置面积同比增长0.5%，1-2月为下降1.2%；土地成交价款1634亿元，同比增长20.3%，增速提高20.3个百分点。

　　观点：

　　1．投资：名义增速创新高，实际增速有反弹，新开工大幅提高，土地购置小幅改善

　　1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，比去年1-2月提高0.5个百分点，创近三年新高。按照同期固定资产投资价格指数计算出的实际投资增速为4.0%，相对于2017年实际增速1.1%有反弹，距离2016年的7.5%仍有一定差距。

　　我们倾向于目前的投资增速提高是阶段反转（虽然幅度不会很大），而不是短期反弹。原因有二：一、房企补库存需求强烈，土地市场有回暖迹象，其他费用中的土地购置费用有保证；二、2018Q1新开工面积增速大幅提高，高于2016年及2017年，后续开发投资有支撑。

　　同时，我们考虑到销售增速下滑和融资收紧仍将是未来一段时间的主旋律，我们预计土地购置面积增速将维持在5%以下。新开工受房企补库存和销售放缓的双重影响，目前增速能否保持有待观察，但至少不会大幅回落，我们认为2018年新开工增速有望维持在5%至7%左右。实际投资增速有望维持在5%左右，考虑相关价格因素，我们认为大致2018年名义投资增速在10%左右。

　　2．销售：销售面积和销售额增速双双回落，调控政策影响显现

　　1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月回落0.5个百分点。销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。销售面积和销售额增速双双回落，背后的原因是18年春节后部分城市的政策收紧。

　　从目前的形势看，调控政策的边际放松难期，因城施策仍将是政策主基调。如果政策维持不变，18年销售额和销售面积增速在年内很可能继续回落。我们预计2018年全年销售面积增速有可能降低至0，销售额增速也将回落至5%以下。

　　3.资金：到位资金增速继续下降，国内贷款增速小幅回升，个人按揭贷款和预收款继续回落

　　1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中，国内贷款6957亿元，增长0.9%；利用外资16亿元，下降78.4%；自筹资金11449亿元，增长5.1%；定金及预收款11130亿元，增长11.2%；个人按揭贷款5160亿元，下降6.8%。3月首套房贷平均利率为5.51%，去年同期为4.49%，增加1个百分点，创15年6月以来新高。

　　从到位资金构成看，国内贷款虽然小幅回升，但在金融去杠杆下，信贷额度紧张将持续，因此国内贷款的回升不可持续，我们预计年内将增速将下降至-5%。其他融资渠道收紧下房企有可能寻求债券融资、ABS等融资途径，因此我们认为自筹资金有继续回升的可能，预计年内增速将在10%左右。个人按揭贷款增速将继续回落，保守估计增速为-10%。预收款与销售额有较强的相关性，销售额增速的回落将导致预收款增速回落，我们认为年内回落至5%左右。综合判断，2018年到位资金增速为-2%。

　　投资建议：

　　从目前看，强烈的补库存需求和越发紧张的资金链可能是大部分房企都需要面对的一对矛盾。龙头房企在融资上具有明显的优势，而面对越发苛刻的土地出让条件，优秀的管理能力将成为资金之外的最大助力。融资能力和管理能力是目前阶段房企腾飞的双翼。推荐万科A、保利地产、招商蛇口。

　　风险提示：调控政策超预期收紧、供需两端的金融政策大幅收紧