华泰证券：结转质量正在逐步提升 盈利改善十分显著

　　行情回顾

　　上周中信地产板块全周下跌1%，相对沪深300超额收益-0.89pct。涨跌幅在29个中信一级行业中排名第21。细分板块方面，住宅、商业、园区和服务商涨跌幅分别为-1.25%、0.12%、-0.33%、1.89%。

　　行业观点：TOP50盈利改善明显，高质量预收开始结转

　　2016-2017行业销售规模保持高增长，TOP50结转节奏不增反降，共同导致预收款和业绩覆盖倍数的进一步提升，一线房企未来可以结转的资源依然相对充裕；营收和净利增速的背离或意味着一线房企开始结2015-2016年房价快速上行时期的高毛利项目。行业开发周期和结算周期普遍为2-3年左右，因此高质量预收款的结转预计仍将持续1-2年左右，一线房企短期财务数据依然具备高质量增长的空间；中长期来看，土地红利的衰退进一步倒逼行业成本管控和周转提升，规模优势下TOP50的增量拓展优势和存量整合优势仍将在市场集中度提升过程中发挥作用。

　　二手房价格：挂牌量价指数连续上涨

　　上上周（2018.4.16-4.22）全国范围内城市二手房挂牌价指数继续上涨，环比上涨10.29%，涨幅前五名分别为；西安、三亚、哈尔滨市、太原市、呼和浩特市。挂牌量指数持续上升，环比上涨0.18%。

　　成交数据：新房、二手房成交环比小幅增加

　　上周（2018.4.21-4.27）新房成交：重点覆盖的68个大中城市新建商品房合计成交530.37万平米，同比减少18.2%，环比增加4.92%。二手房成交：重点覆盖的21个大中城市二手商品房合计成交189.53万平米，同比减少25.34%，环比增加13.25%。库存去化：重点覆盖的29个城市商品房可售面积合计为12573.57万平米，同比减少9.39%，环比减少0.41%，去化周期较上上周增加0.97周至76.17周。

　　土地数据：供给回升成交下滑，绿地控股拿地金额居榜首

　　上上周（2018.4.16-4.22）百城住宅类土地供给：供应建面976万平，环比上涨41%，累计同比上涨38%。土地成交：成交建面723万平，环比下降16%，累计同比上涨7%；成交总价361亿元，环比下降21%，累计同比上涨28%；溢价率18.09%，环比下降1.27个百分点。城市：供应建面前三城市群分别为长江中游、长三角、成渝，前四城市分别为武汉、潍坊、泸州、唐山；成交建面前三城市群分别为长江中游、西北、西南地区；前四城市分别为呼和浩特、昆明、长沙、湘潭。企业：绿地控股拿地53亿居榜首，华润置地连续5周、新城控股连续3周上榜。

　　风险提示：地方成交改善趋弱；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超预期。

　　行情回顾

　　上周中信地产板块全周下跌1%，相对沪深300超额收益-0.89pct。涨跌幅在29个中信一级行业中排名第21。细分板块方面，住宅、商业、园区和服务商涨跌幅分别为-1.25%、0.12%、-0.33%、1.89%。

　　行业观点：TOP50盈利改善明显，高质量预收开始结转

　　2016-2017行业销售规模保持高增长，TOP50结转节奏不增反降，共同导致预收款和业绩覆盖倍数的进一步提升，一线房企未来可以结转的资源依然相对充裕；营收和净利增速的背离或意味着一线房企开始结2015-2016年房价快速上行时期的高毛利项目。行业开发周期和结算周期普遍为2-3年左右，因此高质量预收款的结转预计仍将持续1-2年左右，一线房企短期财务数据依然具备高质量增长的空间；中长期来看，土地红利的衰退进一步倒逼行业成本管控和周转提升，规模优势下TOP50的增量拓展优势和存量整合优势仍将在市场集中度提升过程中发挥作用。

　　二手房价格：挂牌量价指数连续上涨

　　上上周（2018.4.16-4.22）全国范围内城市二手房挂牌价指数继续上涨，环比上涨10.29%，涨幅前五名分别为；西安、三亚、哈尔滨市、太原市、呼和浩特市。挂牌量指数持续上升，环比上涨0.18%。

　　成交数据：新房、二手房成交环比小幅增加

　　上周（2018.4.21-4.27）新房成交：重点覆盖的68个大中城市新建商品房合计成交530.37万平米，同比减少18.2%，环比增加4.92%。二手房成交：重点覆盖的21个大中城市二手商品房合计成交189.53万平米，同比减少25.34%，环比增加13.25%。库存去化：重点覆盖的29个城市商品房可售面积合计为12573.57万平米，同比减少9.39%，环比减少0.41%，去化周期较上上周增加0.97周至76.17周。

　　土地数据：供给回升成交下滑，绿地控股拿地金额居榜首

　　上上周（2018.4.16-4.22）百城住宅类土地供给：供应建面976万平，环比上涨41%，累计同比上涨38%。土地成交：成交建面723万平，环比下降16%，累计同比上涨7%；成交总价361亿元，环比下降21%，累计同比上涨28%；溢价率18.09%，环比下降1.27个百分点。城市：供应建面前三城市群分别为长江中游、长三角、成渝，前四城市分别为武汉、潍坊、泸州、唐山；成交建面前三城市群分别为长江中游、西北、西南地区；前四城市分别为呼和浩特、昆明、长沙、湘潭。企业：绿地控股拿地53亿居榜首，华润置地连续5周、新城控股连续3周上榜。

　　风险提示：地方成交改善趋弱；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超预期。