傅士鹏:英国长租公寓爆发，个人房东如何应对？

　　之前我在一篇文章写到凯德之所以大举投资英国Build-to-rent市场，主要是因为英国房地产市场本身正在经历一场巨大的变局。

　　英国传统的Build-to-sell(建后出售)开发商和投资机构这两年纷纷转型Build-to-rent(建后出租)，这个转型最直接的影响就是造成“机构房东”和个人房东形成直接竞争，冲击个人投资客一直以来的买房出租模式。

　　本文主要会分为两个部分：第一部分讲英国房地产市场正在经历的大变局，第二部分讲个人房东如何应对这一变化，个人投资者可以重点关注第二部分(特别是几张长租公寓分布图)。

　　巨额资金涌入，英国长租公寓爆发

　　先解释一个概念：Build-to-rent，直译为建后出租，指的是大型机构开发完住宅项目后只租不卖的投资模式。

　　广义的Build-to-rent包括长租公寓、服务式公寓、学生公寓等，其投资者一般是大机构，普遍采取自持物业方式，以自主开发、改造和收购等形式获得公寓产权，再以“机构房东”的形式进行出租和管理，大大提高了租客和管理效率，在出租市场上同个人Buy-to-let(买房出租)形成竞争。

　　Build-to-rent虽然包括多种业态，但英国这几年Build-to-rent的爆发，其实都集中在长租公寓领域，因此本文会用长租公寓指代英媒常用的Build-to-rent。

　　大变局因何而来?

　　英国长租公寓之所以爆发，主要和以下三个原因有关：

　　1. 英国年轻“租房一代”崛起

　　英国年轻一代超前消费和不储蓄的习惯造成他们存不下来首付，买不起房。

　　即便英国政府出台了Help-to-Buy购房补助计划，5%首付购房等优惠政策，并对二套房买家征收额外的3%印花税，降低了首套房印花税，又制定了本地人购房优先的海外限购，即便英国贷款利率非常低，大部分英国人还是上不了车。

　　而且不像中国父母，很少英国家长会为孩子赞助首付。

　　另外，由于英国严格的租售同权，英国年轻人对房屋所有权看的比较开，租房比率也因此较过去几十年飞涨。

　　上图数据显示，英国住房拥有率逐渐下降，租房比例逐年上升，特别是许多在伦敦上班的年轻人，相比于买房供房，他们甚至更喜欢这种低投入、高灵活度的租房生活。

　　普华永道预测到2025年，大约60%的伦敦人将成为租房一族，崛起的租房一代为长租公寓提供了广阔的市场市场需求。

　　2. 抗周期，退出灵活

　　除了需求的增长，长租公寓本身很强的抗周期抗风险能力也是机构投资者看重的。

　　长租公寓和快进快出的商品房开发买卖不同，是赚现金流的长期生意。对于开发商来说，相比传统的卖房退出，长租公寓更能抵御经济周期的冲击。

　　可以这样理解，如果开发商一直走开发完就销售的策略，其实非常吃周期，一旦市场行情不好，销售不顺利，对开发商就非常不利。

　　对于长租公寓来说，如果遇上行情不好，开发商可以选择持有出租，收取租金，而后等市场转好再寻求退出或继续自持。至于退出的方式，英国的长租公寓项目可以整体打包出售给保险公司、主权基金等大型投资机构，或者包装成REIT上市。

　　3. 英国政府大力支持

　　英国政府也鼓励机构投资长租公寓。

　　从国家层面来看，英国政府接受到大部分英国人可能一辈子买不起房的现实后，近两年开始大力推广长租公寓，希望至少能让英国人有尊严地租一辈子。

　　政府近期发布的英国住房白皮书更是指出长租公寓为英国房产市场提供了多样化的选择，是英国住房供应市场非常重要的一环。

　　税收方面，长租公寓主要由机构持有，相比个人房东政府更容易收上税。

　　2017年11月的秋季预算案中，财相哈蒙德代表英国政府宣布将对长租公寓市场投资80亿英镑，英国政府的政策支持吸引了来自世界各地的投资机构涌入英国建后出租市场，也彻底带火了这一新兴领域。

　　巨额资金涌入，“机构房东”粉墨登场

　　数据显示，仅2017年，英国长租公寓市场就吸引到62.7亿英镑的投资，比2016年同期增长25%。截止2020年，英国建后出租市场将获得总计500亿英镑的投入。

　　据预测，未来六年英国建后出租领域投资增长率将超过180%，未来三年会有近80万英国居民搬进长租公寓。

　　这么多投资，都来自哪里?

　　英国长租公寓市场相比美国欧洲起步较晚，但正是因为起步晚，各大耳熟能详的大型机构都想来分一杯羹。

　　当前英国长租公寓市场中，投资者背景比较多样：有英国本土大型房地产开发商、在欧美拥有长租公寓开发经验的外来开发商(做前期开发工作);也有各大主权财富基金、保险和养老金投资机构(做后期接收建成的长租公寓)。

　　上图看出，排名第一的是英国本土开发商Delancey和卡塔尔投资局(共同开发了Stratford奥运村大型长租公寓项目)，后边还有英国开发商Quintain(温布利长租公寓地主)、加拿大和卡塔尔财团共同持有的Canary Wharf Group(开发金丝雀码头Diamond Tower长租公寓项目)、美国长租公寓开发商Greystar、保险公司M&G等如雷贯耳的名字。

　　不过上图数据截至2016年末，由于这两年长租公寓市场发展飞快，各大机构房东粉墨登场，最新排名很可能已经发生变化。

　　比如代表英国投资风向标的本土房地产巨头British Land近期(2018年5月17日)宣布了一项重要计划，将对英国长租公寓市场投资40亿英镑，第一个项目选在西伦敦Ealing。

　　British Land作为英国土地房地产巨头，旗下在伦敦持有大量住宅和办公物业，绝对是英国地产投资的风向标。

　　British Land之外，威斯敏斯特公爵持有的Grosvenor，这个在伦敦豪宅区Mayfair和Belgravia持有大量土地的地主，也宣布进军长租公寓市场。

　　除此之外，加入英国长租公寓市场的巨头还有伯克利(开发东伦敦West Ham长租公寓项目)、保险公司Legal & General(主要投资英国北部)、美国开发商Atlas(投资英国中部和北部)、澳洲开发商Lendlease(宣布投资15亿英镑)等等。

　　越来越多的“机构房东”入场，带来巨额投资和肉眼可见的大量供应，不仅将左右英国房地产市场的发展趋势，还将对个人房东造成巨大冲击。

　　个人房东如何应对?

　　机构投资者如此强势，个人房东会因此“遭殃”吗?

　　据British Property Federation统计，英国目前在建或已完工的长租公寓已经超过10万套，其中伦敦地区就有5.5万套，占了半数以上。英国未来每年还将新增1.5万套长租公寓，到2030年总共将新建24万套长租公寓。

　　对于租客而言，这种专门的长租公寓比从私人房东那里租来的房子更新，租金虽然不见得更便宜，但住起来更省心，因此个人房东们确实需要担心自己的房子是不是买在了长租公寓集中的地区。

　　既然如此，我们来看看英国的长租公寓都集中在什么地方?

　　上图看出，伦敦所在的英国东南部长租公寓最为密集，然后是以曼城、利物浦为中心的北部。此外，谢菲尔德、伯明翰、利兹等城市也有少量分布。

　　伦敦这边，由于包含的区域太多，需要单独重点分析。

　　上面两张图看出，伦敦市中心由于严格限高且没有太多土地供应，长租公寓主要集中在Brent、Newham (Stratford)、Lewisham、Ealing、Greenwich等外围区域。

　　其中伦敦西北部Brent、Ealing，东南部Greenwich、Lewisham，东北部Stratford最为密集，也是个人投资客需要尽量避免投资的区域。

　　另一方面，伦敦市中心比如肯辛顿、威斯敏斯特、老金融城这样的市中心地段基本没有长租公寓，伦敦西南和正北长租公寓也比较少。

　　上图看出， Brent、Earling、Greenwich三个区对于长租公寓最为支持，和前一张长租公寓分布图正好对应。

　　接下来，我们以伦敦温布利地区为例，简单分析下机构房东对个人房东的冲击。

　　英国所有长租公寓项目中，最具代表性、也是目前规模最大的长租公寓项目，当属温布利大球场边上的温布利公园(Wembley Park)开发项目，位于伦敦Brent。

　　温布利长租公寓开发项目由英国开发商Quintain操盘，作为温布利地区最大的地主，Quintain于2017年2月宣布在温布利球场附近开发7600套公寓，其中5000套只租不售。

　　温布利长租公寓项目占地85英亩，总开发价值高达30亿英镑，Quintain已经投入了9亿英镑，英国政府也会投资6500万英镑，全部公寓预计于2025-2026年建成，未来会有至少1.5万人入住这个项目。

　　Brent位于伦敦西北部，是伦敦最穷的几个区之一，凭借Quintain这个英国历史上最大的长租公寓项目，Brent的温布利一举成为伦敦最大的长租公寓聚集区。

　　上面的室内实景图看出，温布利长租公寓项目很新，而且配套齐全;租金方面，温布利32%的长租公寓会被设定为保障房，40%的保障房会按照租金市场价打折出租(最高租金不高于市场价的65-80%)，28%的保障房则会以更低的价格出租(即所谓的廉租房)，剩余的33%做成共有产权房(Shared Ownership)出售。

　　结合项目室内实景图和租金折扣力度考量，不禁要感叹这类长租公寓确实很有竞争力，想像如果你是个人房东正好在附近有类似的房子出租，租客毫无疑问会选择长租公寓。

　　项目开发商Quintain最新公布的数据显示目前三分之一长租公寓已经完工，大部分租客已经入住，租客主要是伦敦中产阶级，包括护士、老师、警察等。

　　如果说温布利的长租公寓项目是最大的，那Stratford(斯特拉福)的长租公寓就是最早的。作为英国第一个大型长租公寓项目，位于东伦敦Stratford奥运村的East Village在奥运会时由运动员居住，而后由Delancey和卡塔尔财团共同开发成3000套长租公寓对外出租。

　　再举Stratford另一大长租公寓开发商Telford Homes的例子，看看个人房东是怎么掉坑里的。Telford Homes在Stratford开发的New Garden Quarter项目包括长租公寓和商品房，但商品房因为附近长租公寓过多在本地销售一直不利，于是Telford Homes便利用信息不对称将商品房销售给了中国买家。

　　除了温布利和Stratford，伦敦其他知名的长租公寓项目还包括位于Elephant&Castle的Elephant Park新一期、金丝雀码头的Diamond Tower，Grosvenor在Bermondsey的超大项目等。

　　英伦投资客写在后面

　　对于那些尚未投资，但正在选择项目的个人投资者来说，如果打定主意来伦敦买房出租，我建议避开上面提到的长租公寓密集区，毕竟和机构房东直接竞争无异于螳臂当车。

　　除此之外，我们需要注意到伦敦市中心一区二区因为限高和对采光权的严格规定，使得伦敦市中心很难出现高密度的长租公寓项目，因此我建议个人买家投资的时候可以尽量选择低密度、限高、住宅(特别是长租公寓)供应有限的地段，比如市中心性价比高的项目，比如没有规划长租公寓的伦敦正北和西南片。