预售资金不得随意动用 北京城建低负债率受挑战

　　数据监控中心发布的《2012年北京房企商品房销售金额榜》显示，北京城建以120.65亿元夺得头名。根据克而瑞的研究数据，北京城建大部分销售额都由北京项目提供。在北京集中开发、投资的策略，固然可以令这家本土地产公司拥有较高的市场份额，但另一方面也增加了它的风险。将于今年7月执行的 《北京市商品房预售资金监督管理办法》，也许会让这家北京国企的资金收紧。

　　从某种意义上说，北京房地产市场的好坏，能左右北京城建的一年的业绩。北京城建在2012年财报中指出，公司在北京的营业收入达到64.14亿元，占到了其全国营收的97.10%。

　　北京城建财报指出，截至2012年底，公司二级开发项目共计15个，规划面积465.52万平方米，其中北京项目9个，规划面积280.26万平方米，占60.20%。

　　克而瑞的统计数据进一步显示，今年该机构监测到北京城建拿地纪录，均发生在北京。旗下子公司北京城建兴华地产有限公司拿地的面积为14.26万平方米，而北京城建和泰房地产开发有限责任公司拿地的面积为7.50万平方米。两地合计21.76万方米。

　　与首开相比，商品房销售收入对公司的财务状况影响更大。北京城建2013年一季报显示，其通过开发、销售商品房、保障房以及相关联的业务获取的现金高达26.5亿元，而同期公司筹措的各类资金总额只有37.1亿元，商品房开发、销售收入占筹措资金的比重明显。

　　此前，仰仗于北京房地产市场的销售热闹，北京城建的债务压力曾经非常小。北京城建2013年一季报显示，公司期末在手现金60.9亿元，较期初上升7%;一年以内到期长期负债及短期借款只有6.3亿元;净负债率则较年初下降6.8个百分点至10.2%，处于A股上市公司低端。

　　预售款的严格监管，不仅对北京城建的负债率产生影响，还可能影响其利润。在商品房预售款被严格监管后，公司的负债率是否还能维持在如此低的水平?《每日经济新闻》记者将采访提问发至北京城建董秘邮箱，但截至发稿，尚未收到回复。

　　此前，《经济观察报》曾报道，北京城建的常规项目运营模式，即市场差时保守放量，市场好时加大放量，拉长开发周期获得土地升值的收益。以望京东湖湾项目为例，从2006年开盘到现在仍有房源可售，而均价已从2006年的9500元/平方米，上升到了4万元/平方米。这个项目在2011年、2012年，都为其贡献了10亿元以上的销售额。

　　上述模式会占用相当比例的流动资金，在预售款被严格监管后，北京城建还能不能沿用这一模式是个未知数。

　　对于北京城建来说，应对预售严格资金监管的一项可能的方法，就是加快施工速度，提前竣工。

　　上海一位熟悉房地产施工的行业人士介绍，造成房屋质量问题的原因有多种。其中一个就是项目临近交房，但工程进度还有很大差距，开发商连夜赶工，因而产生一系列的质量隐患。

　　在预售资金严格监管的形势下，房企更要做到对工程质量的严格把控。靠低质量项目而回笼的预售款，若用于其他新开工项目，也往往会偏离预售资金的使用初衷。对于北京城建而言，在预售资金监管从严的情况下，不能因为资金的一时急需，而损坏了工程的质量，这种做法显然得不偿失。

　　上海易居研究院研究员严跃进指出，在北京的预售政策新政执行后，开发商会谋求缩短开发周期，但工程周期的缩短必须在正常范围内。超过了正常范围，将会出现巨大的质量隐患。