销售、盈利增长放缓 深圳控股寄望下半年210亿货值

8月28日上午，深圳控股有限公司在香港举行2018年中期业绩发布会。

几乎与过往别无二致，该公司董事长吕华携总裁黄伟、副总裁刘崇、副总裁董方以及首席运营官朱国强等人，出席发布会并答记者问。

2018年上半年，深圳控股交出的经营业绩相较于龙头房企稍逊一筹，期内公司实现营业额113.04亿港元，同比上升107.3%；毛利38.82亿港元，同比上升76.7%；毛利率34.3%，同比减少约6个百分点。

盈利方面，深圳控股权益股东应占利润为2.17亿港元，同比下降94.0%；剔除集团投资物业公允值变动及金融资产公允值变动的净影响，权益股东应占利润为12.75亿港元，同比下降62.8%。

上述金融资产公允值波动产生非现金损失18.9亿港元，主要因持股恒大地产产生公允值变动。

一年前，深圳控股宣布出资人民币55亿元认购恒大地产扩大后股份的2.05%，并认为这是一笔“很划算的交易”。但如今在业绩会上，管理层对此事甚少主动提及。

造成增收不增利的原因，与深圳控股结转销售收入结构出现变化有关，尤以深圳区域的项目缺位为甚。

上半年结转收入中，深圳项目占比75.9%，这部分项目平均毛利率约35.5%，其它城市则为38.8%；去年同期，深圳项目平均毛利率约50.7%，而其它城市仅为32.1%。

朱国强对观点地产新媒体解释称，2017年上半年毛利率上升，主要系过去房价上涨较快，对毛利率产生正面影响；今年上半年结转的销售项目，有一部分通过收购渠道获得的产品，相应成本增加，导致毛利率受到拖累。

他随即表示，随着下半年深圳区域的项目结转入账，毛利率水平会稳定上升。

“下半年”成为深圳控股问答环节的最高频的词汇之一，用时间换取空间，被视为这家深圳最大国有房地产企业缓解业绩压力的最有效途径。

过去半年，深圳控股实现合同销售额人民币约43亿元，同比下跌逾50%，该公司仍形容“销售符合预期”。

这种情况将在下半年得到改善，按照管理层在业绩会上的表态，公司去年合同销售计划由150亿元提高至200亿元，意味着下半年要实现的销售额相当于上半年的3.7倍。

该公司管理层透露，公司全年可售货值约317亿元，深圳货值占比约82%；下半年推出货值约210亿元，且均位于深圳。

在回应调控对深圳控股的影响时，董事长吕华表示，深圳经过严厉的调控后，出现的效果还是比较明显，市场在交易量缩减后已大致进入平稳阶段。在调控形势下，房企不可能不受到影响。

但吕华强调，深圳控股未来三年推出的产品类型受调控新政影响小，公司对完成新目标“充满信心”。

董方也以深业中城项目为例称，该项目受政策影响一是审批时间较长，二是价格由政府审批，有一定的不明确因素。但考虑到深业中城的区位及配套，未来的销售不成问题。

下半年加快可售货量的推盘速度，对深圳控股的影响远不止体现在销售数字上。据观点地产新媒体了解，深圳控股还寄望下半年的销售补充现金流，以及结转入账后拉高毛利率。

截止6月30日，深圳控股净负债率为67.5%，去年同期上升28.3个百分点。就降低负债一事，副总裁刘崇回应，公司上半年完成了100亿港元银团贷款，但下半年由于推盘集中，公司将通过加强资金回笼管理保障现金流，把负债率维持在40%以下。

朱国强则表示，下半年实现的合同销售大部分会在2019年结转，有小部分在今年结转，由于这些项目位于深圳，定价较为理想，因此毛利率会比上半年高，但他没有透露具体的毛利率目标。

深圳控股表示，未来公司合同销售保持10-20%的增长，其中，深圳及大湾区产品比重占70%-80%。公司也将进一步聚焦在粤港澳大湾区，策略性进入部分一二线城市。