期房预售审批现房限价 北京控房价或上“双保险”

　　     尽管4月开始执行的多项调控手段，令北京房地产市场价格的涨幅有所收窄，但在房价保持稳定的“政治重压”之下，北京市住建委仍在筹划启动“现房限价”政策。近日记者获悉，北京市住建委在筹划“期房预售审批价格干预”之外，再为“稳定房地产市场”加上一道保险。

　　  目前，北京大量房地产开发企业已经开始抓紧办理“期房转现房销售备案”和“现房销售备案”工作，以抢在“现房限价管制”之前获得销售资格。而北京市住建委对“现房限价”管制政策的筹备以及技术系统升级工作，则至少需要两个月左右的时间。

　　  在“现房限价”的预期之下，北京高档住房市场行情5月以来持续看涨，5月高档住宅成交价格甚至创下17个月以来的“新高”，成交均价高达53329元/平方米。与此同时，部分已经获得销售许可的现房项目，也已开始筹备提价。

　　  “抢跑”现房限价

　　  “现在都在抢着办手续，避免赶上住建委出台的现房限价令，尤其是我们这些售价比较高的高端住宅项目。”6月12日，一位不愿具名的北京市属房企销售负责人告诉记者。而多位房地产开发企业销售负责人也均证实，从5月中旬开始，他们所在企业，都向北京市住建委提交了各类现房销售申请。

　　  实际上，从5月底开始，已经有多个项目完成相关手续，取得现房销售的资格，其中不乏“高价项目”。如位于北京奥运村西侧的盘古大观项目目前已经完成现房销售手续的备案，该项目曾最高标准超过100000元/平方米的销售价格，一度创下北京商品房售价的最高纪录。

　　  除上述项目外，包括万科、中化方兴、融创等开发企业也都向北京市住建委递交了现房销售的有关材料，将部分可售房源由期房转为现房销售。北京市住建委统计数据显示，5月，北京期房转现房套数2134套，同比上涨89.35%，环比暴增11.26倍，转现房面积达1777万平方米，同比上涨55.33%。

　　  尽管如此，并不代表这样的局面能够持续下去。记者了解到，北京市住建委正在筹划、评估实施现房销售价格管控的有关政策，而完成有关政策讨论和技术系统升级工作，则至少需要两个多月的时间。

　　  4月1日，北京市政府下发《北京市人民政府办公厅贯彻落实【国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知】精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》(以下简称“京19条”)，其间明确提出，除对期房预售价格实施干预外，对现房销售价格也将进行控制。

　　  “京19条”下发后，北京立即启动了对期房预售的价格干预，对后期项目高于前期项目审批售价、新盘开盘价格高过区域标杆价格的项目，停止核发预售许可证。但是，对于现房销售的价格干预，一直尚未启动。

　　  “技术控制”现房价格

　　  截至记者发稿时止，北京市住建委尚未对现房销售价格进行“统一管制”。但是，部分“高价楼盘”的开发企业销售负责人向记者反映，在进行现房销售手续申请过程中，北京市住建委已经通过各种手段，“影响”这些高价楼盘的销售定价。

　　  “现房销售在报批这个环节上，实际上分为两种，一种是直接现房销售，一种是期房转现房销售。”前述不愿具名的北京市属房企销售负责人告诉记者。按照目前北京市住建委的“管制口径”“纯现房销售”价格管制较紧，“期转现”的管制相对还比较宽松。

　　  目前，北京市住建委通过两套独立信息系统分别对期房和现房销售进行管理。在期房预售管理系统中，将按套记录期房预售的价格信息，一旦超过住建委设置的预售价格控制标准，系统将自动停止该楼盘的预售网签资格。

　　  由于在期房预售阶段已经接受的价格管制并形成每套住房的销售价格，在期房转为现房销售的过程中，将不再进行逐套价格备案，因此，“期转现”管制相对较为宽松。

　　  不过，对于并未经过期房预售阶段直接申请现房销售的项目，住建委将进行逐套价格备案，并对项目整体平均销售价格进行控制和干预，因此“直接现房”销售的价格管理力度和口径较为严格。

　　  “如果住建委在现房销售管理系统内，增加和期房一样的‘承诺售价标准’，那么，一旦超过这个现房销售的价格标准，和期房一样，现房的网签资格也将被直接停止，从而实现对现房价格的管控。”前述北京市属房企销售负责人告诉记者。

　　  高端行情看涨

　　  记者了解到，在“期转现”和直接现房销售备案的房源中，售价在4万元/平方米以上的高端住宅市场，占有相当大的比例。而受到这一市场结构的影响，北京楼市高端市场的行情看涨。

　　  据亚豪机构统计数据显示，2013年前5个月北京共有10个公寓豪宅项目开盘，其中现房项目5个，占比达50%，而倒推5个月，2012年8~12月现房上市量仅占三分之一。2013年以来，现房在售豪宅项目量环比提升了12个百分点。亚豪机构副总经理高姗认为，对于豪宅项目而言，现房销售具有实景呈现、随时入住的优势，更利于为提价增加筹码。

　　  5月份，北京公寓豪宅总体成交均价为53329元/平方米，环比上涨5%，在实现2013年以来4个月连涨的同时，刷新了17个月以来成交价格“新高”。而这其中超过1500万元的豪宅成交了82套，相比4月的47套上升了74%。

　　  以完成“期转现”的盘古大观为例，该项目前期积累的准客户普遍看好盘古七星公馆的长期价值，并始终坚持等待盘古七星公馆转现完成，届时，这些购房者将开始陆续签约购房，或将为6月北京顶级豪宅市场的黑马，对下半年豪宅市场的表现产生不小影响。

　　  受到这一预期变化的影响，进入三四月份以来，豪宅市场进入推盘旺季，北京高端物业尤其是千万级物业供量有所增加，包括远洋万和公馆、望京金茂府、西山壹号院、当代MOMA、太阳公元等一批知名项目均有所放量，有力拉升了顶级物业的成交上扬。同时，高姗分析，换房成本增加，一步到位置业需求增多，使得顶级人群更青睐于大户型、高品质的终极产品，也成为顶级豪宅受捧的原因之一。