万科全国商品房市场份额扩大至4.05%，用孙子兵法定策略

提出“活下去”、“收敛聚焦、巩固基本盘”后，万科2018年年报显示各项业绩指标稳步增长。

3月25日晚间，万科企业股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）公布2018年年度报告。年报显示，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。

2018年，万科实现销售面积4037.7万平方米，合同销售金额6069.5亿元。相比2017年，去年全年万科销售金额实现14.5%的增长，合同销售面积增长12.3%。同时，万科在全国的商品房市场占有率进一步提升至4.05%。

根据分红派息预案，2018年度万科现金股利约为118.1亿元，以2018年末公司总股份数计算，每10股派送人民币10.70元（含税）现金股息。

万科于2012年率先做出“行业已进入白银时代”的判断。2018年年中提出“收敛聚焦·巩固提升基本盘”并将“活下去”作为底线战略，同时以“战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹配”为逻辑主线，推动各业务单元的系统变革。

万科董事会主席郁亮表示，2019年，面对高度的不确定性，万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。

稳固基本盘，销售金额同比增长14.5%

2018年，中国房地产市场的销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标再创新高，但全国商品房销售增速再度放缓。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点；销售金额15万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。

在万科年报的致股东一节中，万科表示，白银时代，中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但伴随“少子化”、“老龄化”的人口形势，以及行业集中度的提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。但无论从万科今天的体量来看，还是从以往的行业环境来看，转型都绝非易事。

稳固“基本基本盘”也成为万科2019年最重要的词汇。

虽然高喊“活下去”，但年报显示万科全年销售金额超6000亿元，市占率进一步提升。数据显示，2018年，万科实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。万科在全国商品房市场的份额由3.96%提升至4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一。

此外，数据显示，万科2018年实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；实现结算收入2846.2亿元，同比增长22.1%。截至2018年底，万科已售未结资源上升，合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算，同比增长25.2%，合同金额合计约5307.1亿元，同比增长28.1%。

土地方面，2018年，万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米。按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市。

截至2018年末，万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米，权益建筑面积约5402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米，权益建筑面积约3579.6万平方米。

伴随着行业环境的变化，转型也并非易事。在郁亮看来，我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务；更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。

万科年报的致股东一节中显示，“基本盘”将是万科2019年最重要的词汇。其中援引《孙子兵法》中有两句话：“凡战者，以正合，以奇胜”、“昔之善战者，先为不可胜”。郁亮表示，这里面的“以正合”、“先为不可胜”，就是基本盘。我们先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；我们先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。

目前，万科的各个业务线条，都明确了各自的基本盘。其中四大区域明确以开发业务为基本盘。

非开发业务经营能力持续提升，长租公寓累计开业超6万间

2018年，万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”，在巩固和提升开发业务基本盘的同时，万科也在持续提升非开发业务的运营能力。2018年，万科将租赁住宅业务提升为核心业务，继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。

截至目前，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

除了租赁住宅业务，万科物业2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%；在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。

商业开发与运营方面，截至2018年底，万科在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米。

物流仓储服务方面，万科旗下万纬物流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中稳定运营项目平均出租率为96%。

此外，万科在产业办公、冰雪及其他业务方面进行积极探索。截至2018年底，万科已在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理面积合计约700万平方米；成功中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区PPP项目；在医养、教育等领域的品牌影响力逐步扩大。

净负债率30.9%，保持行业低位

面对房地产行业增速放缓和融资持续收紧的宏观环境，万科方面指出，控制杠杆水平，优化债务结构，根据业务特点匹配融资；保有融资资源，保持融资弹性；保持财务健康，维持行业领先的信用评级。

年报显示，2018年，万科实现经营性现金净流入336.2亿元；截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元。截至2018年底，万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9%，继续处于行业低位。

万科方面表示，2018年，万科总体融资成本继续处于较低水平。其中，公司债券（5年期）最低发行利率4.05%，超短期融资券（188天）最低发行利率3.13%，中期票据（3年期）最低发行利率4.03%。