房市地市双升温 二线城市“春风”未停

  与率先升温又“带头”降温的一线楼市不同，中国多地二线城市房地产市场近期依然春意盎然，房市、地市双双升温。

  土地市场回暖

  今年以来，多个二线城市土地市场活跃。4月末，江苏省苏州市5天内两次土拍均有地块创下楼面价新高。如：29日，苏州工业园区一地块成交楼面价约每平方米3.03万元(人民币，下同)，溢价37.7%。这是近10年来，苏州工业园区拍出的单价最高的住宅用地。

  除苏州外，武汉、无锡、杭州、南京、合肥等城市土地市场同样活跃。据中原地产研究中心统计，4月下旬，短短一周时间(4月22日-28日)，以热点二线为主的大中城市“卖地”金额高达1167.5亿元，创下2年来新高，环比上涨134%。其中，武汉土地成交金额超过311亿元，合肥成交金额213亿元、苏州为146亿元，杭州为87亿元。

  相对宽松的流动性是房企抢地热情回归的主因。易居研究院研究员沈昕指出，在经过去年全年的偏紧之后，2019年一季度中国房地产业金融环境指数小幅上行。近期，中国M1同比增速连续9个季度下行后转为上行。全国银行间市场同业拆借月加权平均利率走势稳中有降。融360发布的监测数据显示，3月份，全国首套房贷款平均利率为5.56%，已连降4个月。

  在此环境下，4月房企融资热情持续高涨。中原地产研究中心提供的统计数据显示，包括融信中国、中国恒大等在内的房企当月发布融资计划接近2600亿元。企业融资成本继续降低，多数房企融资成本告别“两位数”利率。到手更多“便宜的钱”，加快了房企拿地的步伐。

  二线城市成为其拿地争夺的“主战场”。诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙指出，猪年春节过后，房企投资回归二线带动土地市场急剧升温。当前房企在二线城市拿地规模占比显著提升。3月份，在一线和三四线城市土地出让金同比仍处在下行通道之时，二线城市已出现近36%的涨幅。

  房市春意融融

  与“小阳春”开始消散的一线楼市不同，房贷利率下降，人才政策密集出台，加之土地市场热火朝天，二线楼市依然春意融融。

  58同城、安居客发布的《4月国民安居指数》显示，4月全国新房市场找房热度保持平稳，环比上月微跌0.5%，但其中二线城市找房热度上涨0.2%，南京、杭州等城市房价正在向一线城市靠拢。

  中原地产研究中心数据显示，4月份，在一线和三线城市新房成交量环比下滑的同时，二线城市仍保持5%的涨幅。其中，土地市场活跃的苏州市，4月份新房成交面积环比上涨32%。有消息称，苏州市近期再现新房抢购潮，不少新房楼盘，需要全款才能买到。

  近两年来，中国各线楼市分化显著，一二三线城市各自处于不同的房地产周期之中。二线城市行情滞后于一线城市，三线城市又滞后于一二线城市。分析认为，如今一线楼市已经经历了一轮短暂升温，正在逐渐回归常态，二线城市滞后于一线，在需求释放之后可能也将回归平稳。

  克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，通过剖析当前回暖城市的二手房成交结构，不难发现都是过往两年积压的刚需、改善的自住需求逐渐释放，京沪渝呈小面积、低总价房屋成交比例上升的刚需特征，杭州、南京等改善需求比例加大，偏好70-90平方米面积段的刚需客群比例不断上升。这样的需求格局也决定了本轮市场“回暖”持续周期的不确定性，待前期积压需求释放“消耗”之后，市场或将又回归常态。

  近期，中央政治局会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。住房和城乡建设部也对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。58安居客房产研究院首席分析师张波指出，这些信号显示出“警示”作用，不排除后续政策出现微调收紧的可能性。

  4月末，辽宁省丹东市收紧楼市调控，出台包括5年限售，外地户口限购1套新房，同一楼盘房价月涨幅不能超0.6%等“大招”为楼市降温。