二线城市土地成交火爆 引发政策预警

近期，热点城市特别是二线城市土地市场热度明显回升，土拍现场竞争激烈，数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%的现象重新出现。二线城市土地成交回暖带动了全国土地市场成交回升，证券时报记者根据中国指数研究院的数据测算，4月二线城市卖地收入在全国300个城市卖地总收入中占比近七成。

  业内人士认为，土地市场本次回暖主要源于市场在经历一定时期的调整后，受短期预期缓和导致补货意愿强烈、房企资金充裕，以及供地规模缩减、房企聚焦二线城市等多因素综合影响。在中央坚持“房住不炒”的定位不动摇、对地价上涨较快的城市提出了预警后，预计本轮土地市场的上涨态势不会维持太久，市场蕴含风险，房企投资布局仍需保持谨慎。

  土拍火热

  源于房企补库存

  4月30日，“五一”小长假前最后一个工作日，南京成交7宗住宅用地共揽金72.1亿元，溢价率均在40%左右。4月25~26日，合肥连续两天集中成交25宗地，总卖地收入超过210亿元。4月24日，苏州主城区成交5宗住宅用地，共吸金135.7亿元。4月23日，武汉成交10宗地揽金228亿元。

  近期房企在热点二线城市拿地积极性显著提高，市场热度明显回升，这些二线城市土地成交回暖也带动了全国市场的升温。4月22日至4月28日，中指院监测的40个主要城市土地成交量环比增加64%，出让金总额环比增加130%。其中，二线城市量价齐升。4月，全国300城土地出让金总额3346亿元，环比增加17%，同比增加24%。其中，二线城市宅地交易活跃，土地出让金总额2231亿元。以此测算，二线城市卖地收入在全国300城卖地收入中的占比接近七成。另外，在土地出让金TOP20中，二线城市占据榜单15席，武汉揽金逾409亿元领跑，其次是杭州的304.1亿元和苏州的156.3亿元。

  对于近期二线城市土地市场热度明显回升的原因，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时表示，第一个原因是开发商去年10月份开始发债量比较大，融资比较多，有钱了就要拿地。第二个原因是开发企业目前投资的区域布局趋同，大中型开发企业都比较看好一二线城市，规避三四线城市。第三个原因是今年楼市有个“小阳春”，大部分城市成交量放大，部分城市房价上涨，楼市销售回暖也使开发企业觉得目前拿地是一个好时机。

  从1~4月房企新增货值来看，4月房企投资力度加大，二线城市仍是主战场。克而瑞研究中心的统计数据显示，4月，中海、绿城、世茂、华润等房企拿地力度显著提升，拿地金额均较前3月平均值提升200%以上。与此同时，在回归二线城市战略驱使下，房企在二线城市拿地热度持续攀升、竞争也愈发激烈。1~4月，百强房企二线城市新增土储建面占比达49%，较1~3月上升3个百分点；而三四线城市占比为45%，较去年全年下降了13个百分点。

  地价快速升温

  引发政策预警

  值得注意的是，部分城市地价快速上涨后已出现政策预警。

  住建部对一季度房地产市场进行专题调研时指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需要引起高度关注，并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月17日，自然资源部重新强调住宅用地供应“五类”调控目标。其中，消化周期在12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。而此前，土拍市场过热的合肥，也下调了热点区域居住土地最高限价。

  对于二线城市土地市场的未来走势，杨红旭对证券时报记者表示，二线城市基本面比较强，其中，厦门、天津、石家庄、福州等部分城市降温比较早，基本上调整也到位了，拿地时机在趋好。但是因为热门城市的政策保持偏紧，控房价、控地价、控房租是这些热门城市“一城一策”的核心指导目标，房价、地价未来会受到一些控制，涨幅会比较小，一般不会超过人均收入和GDP增幅，可能会控制在6%~7%以下。“这样的话，开发企业的有些预期可能就过于乐观了，如果地方政府限房价不放开，还要限地价的话，估计三季度热点城市土地市场会略有降温。”他说。

  克而瑞研究中心也预计，在中央再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇、对地价上涨较快的城市提出了预警后，本轮土地市场的上涨态势不会维持太久，土地市场的“疯狂”面临更大风险，无论是战略调整还是规模需要，企业投资布局仍然需要保持谨慎，尤其对于地价屡创新高的城市和区域，盲目追高并不可取。

  机构进一步指出，松紧适度导向下房地产行业货币金融管理将更加审慎，房企融资持续宽松的可能性明显降低，再加上今年起房企进入集中偿债高峰期，流动性风险加剧，未来企业资金压力依旧不减。而在“稳房价”调控目标下，高价地块利润空间被明显压缩，运营存一定压力，若房企综合实力不足，资金压力将被放大，同时，受热点城市限价限签政策影响，高价项目入市难、去化存压直接影响资金回笼。整体来看，随着土地市场热度持续回暖，其中蕴含的风险也在不断提升，在这种市场境况下，房企在策略上应更加谨慎应对。