三四线楼市步入降温通道，房价涨幅渐缓

5月29日，上海易居房地产研究院发布的4月《中国百城房价报告》显示，全国100城房价涨幅有所扩大，但三四线城市的涨幅小于全国水平。同日，该机构还发布了《中国百城库存报告》，报告则显示，三四线库存由下降转为上升，目前同比已连增6个月。两个报告综合起来看，三四线城市近期市场交易降温，去化速度放缓，库存规模上升，说明其市场基本面正发生变化，已经比较明显地步入了降温通道。

  三四线房价涨幅趋缓

  根据报告，2019年1-4月份，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13867元/平方米，同比上涨14.5%。当前房价继续上涨，相比1-3月份13.1%的涨幅也有所扩大。

  其中，4个一线城市新建商品住宅成交均价为43215元/平方米，同比上涨19.2%。32个二线城市新建商品住宅成交均价为13837元/平方米，同比上涨10.7%。报告认为，2018年以来二线城市面临相对严厉的楼市政策管控，让成交均价涨幅下行，考虑到二线城市后续人才购房等优惠政策较多，这往往会带动市场成交量的上升，进而使得此类房价涨幅曲线面临反弹的可能。

  就三四线城市而言，前4个月，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为10669元/平方米，同比上涨9.7%。观察历史数据，2017年三四线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅总体较高，最高达到了23.1%的水平。而到了2018年上半年受棚改政策调整、市场预期调整等因素的影响，市场有所降温，房价涨幅开始收窄。不过到了2018年下半年此类曲线有所反弹，说明即便三四线城市被看空，但均价明显下跌的空间其实也不大。需要肯定的是，2019年第一季度其涨幅已经远远小于2017年的高位水平了，即明显走出了“过快上涨”的区间，同时此类涨幅也低于全国10.2%的平均水平。

  三四线库存由下降转为上升

  库存方面，截至2019年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45217万平方米，环比增长0.5%，同比增长4.2%。事实上，从2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。当然，2019年2-3月份，住宅成交行情好于预期，这使得百城库存出现了下降，但4月份出现了小幅反弹。

  报告显示，截至4月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2876、22155和20186万平方米，环比增速分别为2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速分别为34.6%、-1.5%和7.6%。

  观察三类城市数据可以看出，一线城市和三四线城市的库存拉升态势较明显。其中，一线城市近期供应节奏明显加快，体现了补库存的导向。而对于三四线城市来说，2018年11月份以来，此类城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势,即近6个月三四线城市的库存是明显攀升的。三四线楼市步入降温通道，进而使得库存去化压力重新增加。

  易居研究院智库中心研究总监严严跃进表示，从2019年4月份全国百城住宅库存数据看，略有上升。从结构的角度看，一线城市虽然有所上升，但其总体规模并不大。所以百城库存上升的因素，更多的还是来自于三四线城市。三四线城市库存规模上升，说明其市场基本面正发生变化。

  对于三四线城市来说，近期市场交易略有降温，这使得去化的速度有所放缓。后续要警惕库存规模继续上升导致去化周期明显扩大的风险。从去库存的角度看，对于部分三四线城市来说，要出台优惠的购房政策，积极引导刚需和改善型购房需求的释放。