罕见多融资渠道收紧 楼市或将再迎降温潮

    中原地产研究中心统计数据显示，2019年是房地产政策最密集的年份。上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年房地产的192次调控，同比上涨了31%。其中，上月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月份的41次。值得关注的是，在本轮调控政策中，房地产金融风险被频繁提及。具体来看，5月，银保监会发布通知表示，银行、信托必须严格执行房地产宏观调控政策；6月，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源；7月，监管层连续2次针对房地产信托及美元债发布政策。至此，房企融资各个渠道均受到不同程度的阻碍。

    2018年，房企融资收紧政策还主要针对国内发债渠道，而到了2019年，监管层已经将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。

    “目前来看不是掐断而是收紧，融资收紧会加快行业的整合速度，对于高负债率房企来说存在更大挑战。”58同城安居客房产研究院首席分析师张波表示。

    罕见融资收紧

    “目前，开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，这在历史上非常罕见。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭向记者表示，此次调控之前，2018年11月到2019年4月，房企融资环境相对宽松，再往前追溯，2017年到2018年的前三季度，融资环境较为紧张，2016年前三季度融资环境非常宽松，很多房企都是在2016年大量发债。

    今年5月份之前，监管部门早已发出预警信号。3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，原因包括“违规开展房地产业务”；3月22日，北方国际信托被天津银保监局处罚，原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”；5月23日，中融信托也因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚。今年以来，各地银保监局已对8家信托公司开出14张罚单，粤财信托、北方信托、百瑞信托、华信信托、中泰信托、华宝信托、浙金信托和中融信托被罚款金额合计超过1200万元。

    落实到具体政策上，5月17日，银保监会下发的“23号文”被许多人认为是信托融资监管的开始，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导；7月6日银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求控制房地产信托业务增量和增速。

    可见，近年来炙手可热的房地产信托已经成为监管部门的重要盯防对象。根据信托业协会数据，截至2019年1季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比14.75%，较2018年4季度末上升0.56个百分点。今年一季度以来，全国首套房平均贷款利率回落，商品房销售有所回暖，房企新开工意愿增强，预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。

    境内融资渠道收紧时，境外债券融资都是房企资金来源的重要补充渠道。根据慧博投资的数据，在7月初问询房地产信托融资将收紧后的一周内，约有15家房地产企业火速在离岸市场发行了总计约50亿美金的外债以备粮草。

    然而，此次融资收紧政策中，海外融资这一渠道也没能幸免。

    7月12日，发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，与此同时，房企还需详细披露其海外发债的具体情况和资金用途。因此，境外融资渠道也将进一步收窄。

    为何如此严厉？

    对于融资政策收紧的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险。所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。

    杨红旭也作出了类似的解释。他表示，一方面，在“三大攻坚战”中，“防范化解重大风险”居首位，即防范重大金融风险传递到房地产，这是一个总体要求。另一方面，今年二季度，部分城市出现“小阳春”，楼市“过热”的现象引起了对融资面的额外收紧。

    张波观察到，2019年第一季度房企融资规模是最大的，融资环境也是最宽松的。目前房企融资环境再度收紧，他认为存在两方面的原因，一方面是在“房住不炒”的大背景下，对于房企侧强化监管，另一方面是对于房地产行业的产能的结构性调控，引导资金合理流向。“除了防风险外，这次针对于房地产的金融侧调控有个很大的目的，即改变房地产结构性产能过剩的现状，这需要通过金融收紧政策来实现。”张波表示。

    那么，未来房企融资又将呈现怎样的局面？

    张宏伟认为，目前只是阶段性收紧，未来融资环境仍具不确定性。

    张波也表示，房地产及上下游行业对于国内经济的带动作用不容小觑，为保持国内房地产市场的稳定性，下半年即使对于房企融资的限制不放松，更为收紧的空间和可能性也相对较小。但不可忽视的是，对于现有负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会有所加强。

    “影响是立竿见影的，开发企业的拿地量已经开始在减少了。下半年，房企在部分城市的促销和降价也会增加，楼市的温度相比上半年会明显降低。”杨红旭表示。