房企融资多个渠道收紧，严查机构违规“输血”

  近阶段，关于收紧房企融资的消息不断，涉及信托、海外债、银行贷款、保险等多个渠道。不过，这更多针对的是违规渠道，“资金收紧是事实，但防控的是违规资金，正常融资渠道一直在做。”中原地产首席分析师张大伟告诉第一财经记者。

  同策研究院数据亦显示，2019年7月，其监测的40家典型上市房企完成融资金额共计897.07亿元，环比上涨46.68%，房企融资情况有所复苏。与此同时，股权融资正在回暖。有业内人士表示，随着传统融资渠道的收窄，股权融资被市场更多关注，其中，房地产私募股权基金或将为行业带来新的资金机遇。

  多个融资渠道收紧，银行房地产业务开始专项检查

  房地产资金链正在承受来自多个方面的压力。

  银行方面，继7月有窗口指导对部分银行要求控制房地产贷款增速后，8月初，银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》（下称通知），称决定在北京、天津、河北等32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，各监管部门检查银行机构的数量原则上不得少于3家。

  第一财经记者了解到，此次检查，违规信贷是监管重心，主要涉及房地产信贷业务管理情况、风险管理情况、信贷资金被挪用流向房地产领域以及同业和表外业务。

  比如在信贷管理上，关注房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等，以及违规向“四证”不全项目提供融资；关注住房租赁贷款，包括与住房租赁企业合作情况，被中介机构套取银行信用问题，租赁贷款被挪用问题，为中介机构、住房租赁企业等扰乱租赁市场行为提供资金情况。

  在信贷资金被挪用流向房地产上，关注个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域；关注资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；关注并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于开发房地产；关注通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。

  在同业和表外业务上，关注直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资，或以自身信用提供支持或通道等问题；关注绕道违规办理土地储备融资、放大政府债务等问题，以多层嵌套方式违规流入房地产领域问题，委托贷款资金违规用于房地产领域情况。

  对此，张大伟称，“2019年来，房地产金融政策收紧，启动专项检查的32个热点城市基本就是全国房地产市场的‘牛鼻子’，这32个城市稳定了，全国房地产市场也就基本稳定了。”

  除了银行方面，信托作为房企的另一重要资金来源也有限制，多家信托公司被约谈警示，并收紧信托放行标准。7月初，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示，要求其控制业务增速，如未备案项目暂停、符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务全部暂停等。

  7月20日，银保监会统一放行标准，仅同意符合相关条件的房地产信托业务报备，如项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质或者项目公司不具有二级资质、但直接控股股东具有不低于房地产开发二级资质。

  “从监管上看，前端融资模式被严格限制，而信托业务的房地产融资比较有优势的就是前端融资，这样一来，集合类地产信托募集规模下降，信托肯定是要转型的，可能会加大在股权投资方面的创新。”一位信托业人士告诉记者。

  另在海外债层面，备案登记及发行条件均严格收紧，7月发布的相关通知要求，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；保险层面，资金投资集合信托受限，银保监会曾发文明确禁止将资金信托作为通道，要求基础资产投资方向应当符合相应政策。

  “最近房地产企业的确面临资金面的多重收紧，”张大伟对记者表示，“但整体看，政策不是‘一刀切’暂停，都是加强监管，对于正常融资没有影响，不过对于大额度融资将会明显收紧。”

  股权融资升温，私募基金空间大

  “其他渠道受限后，最近找我们的人越来越多了，大家都在说股权融资，我们主要是做排名前50的房企，它们融资成本大概是10到15个点，关键还是得看公司。”沪上一位房地产私募股权基金投资经理向记者说道。

  房企的股权融资主要包括两部分：一是IPO、增发和配股，其中增发是最主要的方式；二是私募房地产股权基金，开发商充当GP（普通合伙人），承担无限连带责任，其他投资人为LP（有限合伙人），以出资额为限承担有限责任，退出方式包括地产项目销售回款、开发商回购、基金清算等。

  今年上半年，股权融资规模不断扩大，发生股权交易的房企数量显著增加，甚至还有房企连续几个月几度转让项目子公司股权。同策研究院监测数据显示，2019年6月监测的40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元，占总融资金额比重为12.37%，相比上个月的41.32亿元，绝对值及占比都有提高。

  到了7月份，这一数据稍有下降，40家上市房企实现的股权融资总额为69.46亿元，占总融资金额比重为7.74%。融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资，其中境内再融资金额为68.61亿元，占融资金额的7.65%，为新城控股转让多家项目子公司股权及债权，全部以现金支付。

  值得一提的是，此前基金业协会曾专门针对私募基金向房企融资进行了严格的规范，称对一些投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅项目的私募资产管理计划，暂不予备案；通过明股实债的方式受让房地产开发企业股权被暂停备案；另外，不得通过银行委托贷款、信托计划等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金。受此影响，投向热点城市项目的私募房地产股权基金进入了冷却期。

  如今，情况稍有好转。中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远日前表示，尽管目前房企融资形势严峻，但在资金方面地产业仍然有很多选择，未来房地产私募股权基金将发挥越来越明显的作用。

  他还称，商业地产周期长，很多企业在高周转、高杠杆的情况下较难维持运营或者发掘最大的价值，私募基金可以作为一个孵化器，来收购、开发或者改造管理并没有成熟的商业物业。

  “但是做私募投资的话，尽调会比较难，房企有些信贷是藏在表外的，查不到，只能靠打听了。”上述基金经理说。