最近几年，关于去地产化的讨论越来越多。
有的做回了自己的老本行，卖火腿肠的继续卖火腿肠，卖羽绒服的继续做羽绒服；
有的在做多元化经营，民宿、客栈、长租公寓；
有的把名字改成“企业”；
有的把全国各地的“广场”清仓大甩卖……
一时间好像房地产从捧在手心的掌上明珠，变成了烫手的山芋，谁也不愿意去多吃。
投机的都想着吃完最后的红利，彻底退出，各种工具试了一遍之后发现，开始的选择还是最赚钱的。
于是，兜兜转转，他们又回来了。
只见新人笑，不见旧人哭。有人艰难经营，就有人盆满钵满。
最近，又到了房地产开发商中考出成绩的时候了。
有人欢喜有人忧：中国指数研究院数据显示，有12家房企进入千亿行列；与此同时，也只有4成房企完成率超过50%。
与半年千亿一步之遥的就是最近刚刚公布半年报成绩的阳光城：销售额900.73亿，这个数据什么概念呢，2017年阳光城集团全年销售额是915.3亿（克而瑞数据）。
这不是“开快车”，这是飙车，而且是在巴音布鲁克的赛场。
（阳光城全国布局 图片来源：阳光城集团官网）
01
在疯狂的年纪，做疯狂的事。
2017年，阳光城集团挺近无锡、常州、南京等地，开始了江苏区域的布局。
而苏州对于阳光城的印象，从疯狂的2013年开始。
我们把时间调转回2013年的苏州土地市场：2013年全年12个月共17场土拍，出让130宗地块，最高纪录23天内3场土拍，土地受让率达到93.53%。
换句话说，除了被政府回收的9宗地，全卖掉了。
虽然“大家饿了”，但“外来的和尚抢水喝”也是不争的事实。
这一年，有超过10家新面孔到苏州“抢水喝”。
开发君庭后就杳无音信的西湖房地产、房地产业务已被融信并购的海亮、还没被各种流言蜚语缠身的龙湖、豪掷身家落户独墅湖旁的正荣、高楼面价拥趸还没赔的弘阳、裹挟着京城园林艺术的东方城置地、刚需福音蓝光、刚从三线城市吃了苦头想回归一二线城市的景瑞、想在苏州做正宗川菜的华宇；还有，当时有着近2万亩土地储备、12时辰里花了56.4亿、福州、苏州双线作战的“福建土豪”阳光城。
这是阳光城在苏州的第一次亮相，带着闽系房企的“三高”标签，同时也带着势如破竹的豪气。
02
你认为的疯狂，只不过是他的平常。
开始的开始，阳光城在苏州的第一个项目却没能和土拍的平稳落地一样，顺风顺水。
2014年苏州房地产市场进入了调整期，尤其是开年从杭州开始蔓延的降价潮，一波接着一波，苏州也笼罩在观望情绪的乌云中。
正常来说，以高周转著称的房企快进快出，尽快出清回笼资金是王道，而苏州当时并不具备高周转的条件。
2014年11月29日，阳光天地首次开盘，这已经是拿地一年以后了。
阳光城的高周转战略在苏州并没有奏效，至少从当时来说。
从价格上来看，阳光城也算是给足了“诚意”：首次推出374套房源，均价8500元/平米。考虑到5358元/平的拿地价，10500元/平的尹山湖均价，真算得上良心价了。
当然，苏州人民也一如既往的给力。
虽然后面有业内分析说，“亏本销售实际上是资金链吃紧的标志”，甚至有媒体曝出“阳光天地亏损2000万”的说法。
谁管你谁当家，吃饱了才是自己的。
苏州人民是满足了，但是阳光城实打实的确实真做了一次雷锋。至于后面与业主屡次“绯闻缠身”暂且按下不表。
据报道，截止2014年12月31日，阳光城旗下共有62家子公司、3家参股公司，其中40家子公司、2家参股公司都处于亏损状态，共计5.7亿元。
据《地产金融界》报道，2014年阳光城苏南置业公司亏损超过1000万。
但阳光城实打实在苏州闯出了一片天，多次登上区域成交榜首。
03
2015年也是阳光城值得铭记的年份。
9月，阳光城以楼面价9400元/平的价格拿下愉景湾地块，位置相仿，差了一年，楼面价高于地价，老母鸡变鸭。这个主打叠墅的低密度小区2016年7月开盘后，收获颇丰。
多年以后，丽景湾霸屏苏州各成交榜单时，准会想起2015年11月阳光城并购中昂和惠友地块的那个遥远的下午。
踩点踩准了，谁都会飞。
这个时候的阳光城被称为是“最具投资价值”的白马房企，地产前20强。
2016年9月，阳光城收购苏州新万益资产持有苏地2015-G-1号地块，也就是阳光城平江悦。
2018年1月3日开盘销售23-70平公寓，均价1.6万/平。小面积、低总价的公寓在苏州市场取得了不错的成绩，2019年上半年以超过1000套的成绩在苏州公寓成交排名中名列前茅。
2018年1月，云栖麓地块被绿都地产以接近底价的代价拿到，后来碧桂园、光明、上坤、阳光城等4家房企加入。
科技城很久没有新房入市，加上自身体量不大，久旱逢甘霖，碧桂园操盘后迅速售罄。
2月，建发拿下渭塘璞悦地块交给阳光城操盘。2019年3月开盘，渭塘本地的购买力呈现钟型分布：即对中小户型和终极改善接受能力强，但对于大户型高层接受能力偏弱。
在一开始的中小户型售罄后，璞悦总价段270万/套的小高层显得竞争力不足，毕竟九龙仓天曦的别墅、国展和昌府的小洋房都还有的挑。
2019年1月，阳光城26亿土拍中继续收割吴中区项目，也就是被称之为TOP檀系3.0产品的檀悦。
不紧不慢，阳光城已经默默完成了吴中区、高新区、姑苏区、相城区的四区合围，拿地方式也从独自摘牌开发，转变为摘牌、收并购、合作等多种形式相结合，且大都取得不错的成绩。
这也是近两年来阳光城集团的缩影。
高速发展，快速起势，仍然是闽系房企的一贯做法，另外还有点碧桂园的影子，步子也稳多了。
04
飙车，重要的是技术，更重要的是安全。
又想开快车，又要保安全，这就需要“老司机”了。
2017年上半年，原碧桂园首席财务官吴建斌入职阳光城，任执行副总裁；原碧桂园联席总裁朱荣斌也随后加盟，任阳光城执行董事长。
两位“老司机”的掌舵，从项目跟投的“合作共赢”，启动了阳光城的千亿之路。
2018年挺入千亿俱乐部之后，“双斌”搭档将阳光城从“开快车”变身到“巴音布鲁克飙车”，2019年全年的销售指标更是达到了1800亿。
而即便1800亿的目标，其实已经相当“保守”了，毕竟上一年度的销售额已经达到了1629亿。
05
对于阳光城来说，目前亟需解决的不是继续提速，而是在保持规模的同时降负债、提品质。
在媒体整理的第一季度权威网站上闽系房企的投诉情况中，在被榜单收录的17家房企中，被投诉最多的是阳光城集团，仅得83分，大幅落后平均分95.4分，表现最差。
根据统计，阳光城的问题主要集中在装修质量、物业管理、合同违约上。
而在8月8日上午，又有阳光天地商业街爆炸的新闻爆出，还登上了微博热搜，这件事情就出现在集团总裁在年中报会上提了21次“品质”之后，“一语成谶”。
常在河边走，哪有不湿鞋。对于已经布局全国28个区域近100座城市的阳光城（截止2018年末，阳光城集团官网数据）来说，在规模提速的基础上，又有了新的挑战。
（寒山闻钟部分截图）
在苏州的几个项目，寒山闻钟论坛、微博、微信自媒体、苏州房地产网络媒体也都不乏阳光城项目的维权爆料。
而8月初，苏州市住建局官网对于阳光城平江悦处以728.8万元的罚款，更是让其走向风口浪尖。
（图片来源：苏州市住建局官网）
06
一向被外界诟病的高杠杆也是阳光城的命门。
2018年阳光城净负债率一度达到200%，到2019年年中报的时候降低到145.13%，成效明显。
作为对比，碧桂园2018年报显示：净负债率49.6%。据易居统计，2017年170家房企加权平均净负债率为88%。
在借贷成本方面，2019年上半年阳光城平均借贷成本为7.72%，据统计30家典型房企2018年上半年的平均借贷成本为5.29%。
另一方面，利润率也一直是阳光城的短板，2019年阳光城上半年利润率为6.44%。据中原地产研究中心统计数据显示，截止8月21日，在超过30家已公布半年报的房企中，平均利润率为9.4%。
在回首梳理同年进入苏州的开发商时，我们可以轻易发现，阳光城从发展规模到发展势头都表现突出。
美中不足的是，在票子数到手抽筋的档口，与之齐飞的不是鲜花，而是口水。
要知道长三角在集团的业绩贡献率达到36.43%，在全国各区域贡献中首屈一指，失去苏州市场乃至失去整个长三角市场的信任，着实得不偿失。
阳光城年中报会议上，管理层提出，阳光城下半年将侧重推进两项调整——品质导向、利润导向。
品质放在第一位，利润放在第二位。
昔时贤文,诲汝谆谆。
阳光总在风雨后，希望如此。
文章来源苏州地产真心话，房掌柜苏州站也将持续关注事件的后续发展。
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